叶国靖

　　浙江某地产开发商近期通过中原地产香港公司买入一套豪宅，花费3000万元人民币。这是近期内地富豪赴港买楼的“群体性行为”中的一个案例。

　　“这位朋友提出，房产标的物应该具备几个基本要求：房子可以濒临景致万千的维多利亚海港；必须是新房，而不是二手房。”中原（中国）物业顾问有限公司的董事副总经理陆成告诉 CBN记者，该客户最终选中了香港九龙红磡附近的一个楼盘，这个新盘紧邻维港北岸的海逸酒店，“周围交通四通八达，往机场快线九龙站车程只需很少时间。”

　　陆成介绍，香港是国际资本、内地富豪云集的地方，2009年内地富商携带热钱正在成为香港楼市的主角。他结识的不少内地富人都已在香港置业。

　　内地客推高香港楼价

　　中原地产香港公司最新统计显示：在香港，截至9月份，今年2000万元以上住宅成交宗数达1656宗，约占整体物业成交的2%；成交564.3亿元，超越2008年全年，为近5年次高水平；成交量仅低于2007年楼市高峰期的全年2398宗。

　　对此，陆成表示，根据中原集团的生意额推算，近期内地客已占香港豪宅市场三成至四成的客源，而普通房屋约达一成。“香港的中介业务员今后必须学会说普通话，否则他（她）将无法招徕内地买家。”

　　此前不久，香港新鸿基地产代理公司执行董事雷霆在接受CBN记者采访时表示，新鸿基地产（00016.HK）在香港开发的在售豪华住宅天玺（Cullinan）销售速度很快，其中有三成左右的内地买家。

　　“由于内地资金可以通过不同渠道进入香港市场购买房产，而其中部分渠道监管机构难以有效监控，因此并没有关于内地居民赴港置业统计的官方数据。大部分富裕的内地投资者仍集中于中高端一手住宅市场。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，香港一些市场物业估价因其独特性而缺乏客观标准，近期市场气氛的高涨，催动一手豪宅市场屡屡创出历史高价。比如港岛干德道29号顶层创出分层住宅每平方米60万元人民币的高价，九龙的名铸也创出每平方米30万元人民币的纪录。市场相信这些买家来自内地。

　　在2009年的香港豪宅市场，名流香港购置豪宅刷新天价纪录的新闻不断涌现。根据世邦魏理仕中国区高级董事陈炜的最新说法：在全球楼市当中，英国伦敦的豪宅价格依然高居榜首，最贵的价格高达70多万元人民币/平方米。香港的价格也是扶摇直上，最贵的价格也达到了60多万元人民币/平方米。

　　中银香港最新研究报告亦显示，目前进入香港楼市的内地资金，占全部成交金额的5%~10%。以2008年住宅成交金额3400亿港元计，内地资金达到170亿~340亿港元，而且这些资金主要集中在豪宅市场。

　　香港楼市已现泡沫

　　据陆成介绍，目前香港的楼价已回复到去年中的水平，其中豪宅价格更高于1997年的高峰水平。“从市场表现来看，香港的豪宅市场已经出现一些泡沫成分。火爆行情能否延续，取决于国际买家与内地买家的热钱流向。”

　　他同时表示，全球宽松的货币政策加剧了各界对未来通货膨胀的预期。在经济前景未卜情况下，预计未来一段时间房地产市场将再次成为资金避风港。“在香港‘低利率’水平和通胀预期之下，‘买砖头’、‘买资产’是合适的。比如，珠三角地区的部分实业家，由于出口受阻，海外订单减少，将资金从实业领域撤出，转而投向毗邻的香港楼市。”

　　李庆贤认为，与内地豪宅市场类似，内地买家更看重香港房产市场的长期增值，而较少考虑租金收益。内地居民也倾向于通过拥有香港豪宅来彰显社会地位。因此，内地买家积极在黄金地段寻找同时拥有豪华高档会所设施的全新物业，甚至包括复式单元，此类住宅通常被认为更具稀缺性并拥有独特价值。“虽然内地买家通常难以达到银行贷款条件，但这并不成问题，因为通常他们会选择一次性支付。而由于投资选择有限，需求对于利率并不敏感。”

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