记者 张友

　　楼市似乎又进入了一个敏感期。

　　从7月份以来，深圳的成交一直呈下降趋势。北京、上海等重镇也是类似表现。国家统计局的数据显示，1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。

　　从二级市场看，内地地产龙头企业中海地产(00688.HK)从8月初的19.8港元一度下挫到15.6港元，9月1日收盘于16.2港元。中渝置地(01224.HK)从月初6.6港元的高点一度“速滑”到3.85港元，9月1日收盘于4.24港元。

　　投资者对地产企业的信心是否还能一如既往？8月26日，2009西部机会全球投资者大会在重庆举行，安保资本投资有限公司亚洲首席执行官威尔逊·卡玛、涌金资产管理公司副总经理刘易军、SAC资本顾问公司威廉姆·梁等20余家投资机构的负责人出席。对于开发商而言，这更是一次难得的自我推介的机会。

　　中海地产董事会主席孔庆平回应了投资者的质疑，同时也不忘为投资者打气。“我们今年上半年的销售额就已经和去年的大致相当。”

　　中渝置地与中海地产相比没有规模上的优势，不过其董事总经理林孝文却将自己的成本优势完整地向机构投资者一一道来。恒隆地产(00101.HK)主席陈启宗则从全国布局的角度来阐述自己的战略。

　　不一样的情况，只为同一个目的——在这个微妙的时刻“俘获”机构投资者的信心。

　　中海回应土储质疑

　　孔庆平一上来就给投资者提振信心：“房产与经济是正相关的，从长期看，经济是向上的。”根据中海地产的内部研究，房产周期的牛市是从2000年到2050年，而在2035年前会是一个高速发展的阶段。

　　孔庆平认为，这主要基于两个原因，一是中国的城市化进程；其次是人口红利，中国的人口高峰是1962年到1978年，而这一代人现在恰好进入消费高峰。

　　“我们今年上半年的销售额就已经和去年的大致相当。”孔庆平说。

　　这似乎也能从财务数据得到印证。中海地产财务报告显示，其半年度总利润为港币53.8亿元，折合人民币约47亿元，增加21%。每股收益为港币0.37元，折合人民币0.32元，同比升25.3%。

　　不过，有投资者质疑，中海地产的毛利和土地储备情况并不能令人满意。

　　孔庆平解释，2007年中海地产的毛利率为40%，2008年更是达到了45%，中海地产对投资者的承诺是毛利率不低于30%。

　　此外，中海地产今年上半年结算的收入有很大一部分是2008年的销售结转，而众所周知，2008年是一个地产的冷淡期，因此对价格做了调整。“无论如何，我们的毛利率能保持30%的水平。”孔庆平对台下的投资者说。

　　对于土地储备，孔庆平则认为，中海地产每年的土地储备计划一般是上一年开工面积的120%。2008年，中海地产的开工面积为400万平方米，也就是说2009年中海地产应该完成480万平方米的土地储备计划。

　　此前有报道称，今年中海地产集团资本开支约326亿元，其中134亿元将用于土地收购，包括新增土储、已购入土地余款等。不过，今年以来中海地产一直在土地储备上小心翼翼，并没有出手。直到8月19日，中海地产才耗资38亿元，在山东拿下三幅土地。

　　“土地储备没有变化，不代表不超过。现在还有很多不确定性。我们不会参与地王的拍卖，现在的土地市场比较热，政府可能会增加土地供应，明年3月再看我们的数据，可能不是增加了400万平方米，或许是双倍。”孔庆平说。

　　中海地产目前在内地及香港、澳门共22个城市拥有土地储备约2480万平方米，实际拥有权益约为2180万平方米。“这可满足未来四年保持盈利每年20%以上增长幅度的开发需要。”孔庆平说，“2008年的痛苦很短暂，但是不要忘得太快。”

　　中渝置地大秀土地成本优势

　　与中海地产相比，中渝置地则是主场作战，这家发轫于重庆的开发商则希望通过成本优势的阐述“俘获”投资者。

　　根据中渝置地的研究，重庆人的房贷只占收入的16.7%，成都则刚刚超过20%，“这与无法承受的价格还有很大一段距离。”中渝置地董事总经理林孝文说。

　　此外，2008年很多开发商减少了开工量，导致供应减少。“我们做好了准备，迎接指数式的增长。”林孝文似乎更有信心。

　　不过，中渝置地最为明显的优势是低廉的土地成本。中渝置地每平方米的土地成本平均仅为1100元平方米，“仅仅是土地价格优势就会使每股盈利有很大的空间。”林孝文说。

　　中渝置地一人士举例说，拿地的时候就要求毛利率至少要是20%，拿地的成本一般为1100元/平方米，加上建安成本2200元/平方米，成本大概为3300元/平方米。而销售价格能达到5500元，毛利率至少在30%以上。

　　此外，中渝置地也没有在最疯狂的时候争夺地王，这减轻了其在2008年地产清淡期的负担，得以轻装上阵。

　　2009年，中渝置地拿下了3块土地。其中在都江堰的一幅土地面积为18.7万平方米，每平方米的价格仅为678元。林孝文介绍，两年之前在同一地段拿地的价格为7000元/平方米，中渝置地的价格只有两年前的10%。

　　中渝置地还在成都以2159元/平方米的价格拿下一幅21.7万平方米的土地，在重庆大学城则以657元/平方米的价格拿下了35.6万平方米的土地。目前，中渝置地的土地储备有16块，主要分布在重庆和成都。

　　对此，有投资机构质疑，如此低廉的价格取得土地是否有可持续性。

　　林孝文表示，中渝置地在当地的人脉关系不错，有时不是以拍卖而是收购公司股权的形式获得土地。“我们在收购前会进行一些调查，不会存在法律上的风险。”他说。

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