国美商都图据CFP

　　黄光裕一年前就确定了鹏润地产的转型方向图据CFP

　　在黄光裕夫妇被香港证监会起诉，并导致其16.55亿港元资产被香港高等法院冻结后，国美电器(0493。HK)连发两则公告撇清与大股东的关系，但黄光裕胞妹黄秀虹，却必须在鹏润地产的资产清理上继续前行。

　　据媒体报道，鹏润地产旗下最大的地产项目——国美商都，将在8月底以60亿元的价格正式对外转让，而其在北京市昌平区的一块一级开发土地，也将溢价50%转让给大连的一家地产商。

　　黄光裕地产版图12年历程致力一级土地开发

　　记者了解到，黄光裕虽然早在1996年就进入房地产开发领域，但其实际进行操作的住宅地产项目并不多。

　　消息人士告诉记者，“因为最初的地产项目开发效果不佳，从2005年开始，黄光裕一方面致力于一级土地开发，而在具体项目上，则将目光瞄准商业地产。说到底，黄光裕更看重的是地产项目的资本运作，而非实体开发。”

　　2008年5月，鹏润投资曾计划将鹏润地产借壳中关村科技，黄光裕的地产版图由此可见一斑。

　　当时，鹏润投资拟向上市公司注入价值约180亿的产权明晰的房地产项目，包括了重庆解放碑国泰广场项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、大康国际鞋城项目、金尊大厦项目等，涉及住宅、商业和酒店的开发以及土地一级开发、土地综合整理等。这些一级土地，大部分由黄光裕在2006年至2008年获得。

　　不过，鹏润地产借壳中关村计划最终失败。

　　据前述知情人士透露，黄光裕之所以计划清理这些闲置的土地资产，是因为，这些土地如果无法开发，则面临被政府收

　　回的可能。

　　抛售国美商都转让价60亿美元暂不明谁接盘

　　在黄秀虹上任后，建国大酒店是其第一个完全转让的项目。在这次转让中，鹏

　　润地产约损失1亿元。

　　而被业界评为“地产毒药”的国美商都项目，则是鹏润地产需要处理的重点项目。由于总开发面积超过55万平方米，国美商都要在短时间内找到合适的接盘者并不容易。

　　据悉，2009年3月，鹏润地产已经开始与中铁置业进行谈判，但由于在“整体转让”还是“股权合作”的具体方式上存在分歧，双方的谈判于5月最终失败。

　　知情人士告诉记者，“有两家投行愿意以控股的方式来竞争这一项目，目前给出的最高价格是60亿元，但最终给谁，还没有确定。”

　　除了国美商都外，鹏润地产在北京昌平的一级土地，已经找到了新的买主，转让价格溢价了接近50%。

　　鹏润地产持有的、尚未开发的商业地产项目，目前皆有出售的可能。

　　以重庆解放碑国泰广场项目为例，这一项目原计划于2008年下半年开工，

　　2010年中交付。但在黄光裕出事后，这一项目的开发停了下来。据媒体报道，台湾OEM巨头富士康大股东郭台铭有意接手该项目。

　　鹏润地产转型资本型地产转向住宅地产领域

　　不过，在处理闲置的土地和已建成项目的同时，鹏润地产并没有放弃购进新地块的计划。

　　此前，鹏润地产总裁王军曾表示，2009年初，鹏润地产在上海、无锡都拿了地，沈阳一个地块也快要谈成了，三个项目总体量有100万平米。与此同时，鹏润地产还在北京朝阳区谈判两个地块，一个是20万平米，另一个是30万平米。

　　王军对记者称，鹏润地产是要继续做下去的。但其业务重心，已由占用资金较多的一级开发土地和商业地产，转向资金回流更快的住宅项目。

　　王军称，按照2008年5月份鹏润地产的发展规划，要降低持有类资产比例，增加销售类资产比例，目标是把销售类资产比重从20%提高到80%。

　　显然，对于地产业务，黄光裕在被调查前就有了明确的判断，那就是，放弃资本型地产模式，集中资源于住宅地产领域。

　　但对于目前失去自由、部分资产被冻结的黄光裕来说，既定的地产版图调整能否实现，将考验其代理人黄秀虹，以及职业经理人王军等的执行能力。

　　据《21世纪经济报道》

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