周亚玲 段雯

　　过分热衷资本运作、在二级市场套现的思路，成为今日国美商都的“壮士断臂”的内因。在最强盛期，国美系曾号称在一级土地市场上拥有惊人的数量，从当时公布的信息看，黄光裕曾远远超过杨国强和许家印，成为中国“第一大地主”。

　　2009年8月11日，北京丰台区西南四环，“备战90天”的条幅斜斜挂上一座庞大的建筑物，机械、建材杂散其中。黄光裕最大的“地盘”——国美商都，至今已经原地踟蹰了4年。

　　本报独家获悉，8月底，国美商都将以60亿元的身价迎来新东家。建筑商中建八局已经在意向初定后，第二次进入这座烂尾许久的建筑，继续施工。此外，鹏润地产还以溢价50%转让了北京昌平一块一级开发土地。

　　这更像是断臂求生，而非国美系地产业务的终结。鹏润地产高层肯定地说：“除了你说的这几个，我们没再做别的转让。”

　　别了！国美商都

　　“这是中国房地产资本运作最大单子之一。”鹏润地产高层说，国美系旗下最大房地产项目国美商都的转让本月将落定，转让价格可能在60亿元左右。

　　两家大型投行和鹏润地产的谈判到了最激烈阶段。“两家互相不知道对方是谁，我真的不能告诉你他们的名字。”记者多次沟通后，鹏润地产高层最终只肯透露国美商都的成交意向价格和落定时间。此次交易显得甚为神秘，丰台区商务局局长表示毫不知情。

　　除了国美商都，鹏润地产还将位于北京昌平在做一级开发的土地转让给了大连的一家开发商，“对方想做住宅开发，是以溢价50%转让的。”他表示对这个价格还是比较满意的。

　　今年初，“国美系”位于北京莲花池的鹏润建国大酒店也已转让。

　　同时，该高层否认了会转让北京宋庄等其他地块，“我们不会再做转让了”。

　　此前，国美商都的转让谈判对象是中铁置业，现在该谈判已经告停。“我们不打算收购国美商都了。”中铁置业一位参与谈判的人员告诉记者，“就是这几天突然决定的，本来谈了大半年了。”谈及放弃的原因，该人士表示：“价格上谈不拢。”中铁置业今年在北京只有中铁瀚庭一个项目开盘，对土地十分渴求。

　　对于中铁置业人士的说法，鹏润地产高层并不认可：“不是中铁置业放弃，他们一直想和我们谈，是我们不乐意。”据悉，双方没有达成合议的原因还有，中铁置业希望采用项目整体收购的方式，但鹏润地产则希望采取股权合作的方式。“双方的理念不一样。”该高层最后强调。据了解，鹏润地产可能不会放弃对项目的全部权益。

　　昔日的宠儿

　　与相邻的总部基地相比，国美商都这栋“烂尾楼”显得格外醒目。在现场，记者发现，大厦的外部有九成新，但是内部杂乱不堪，工人不断地往工地里搬运电机等装修用具。大厦的背面挂着“备战90天确保国美商都A区工程按期备案验收”的鲜红条幅。

　　中建八局的工作人员表示，这个条幅是8月11日挂上去的，中建八局的施工队也是在最近两天进入大楼的。新装好的大楼下面几层会是国美的卖场，上面的楼层将作为写字楼出租，相邻的国美商都B区也将择日开工。年初，国美商都还因拖欠中建八局的工程款，陷入纠纷。

　　国美商都曾是国美系地产版图中最重要的一角，它是鹏润投资集团迄今为止投资规模最大的商业地产项目。55万平方米的建筑面积，在当今亚洲商业地产项目中，依然位居前列。

　　按照公开披露的消息，国美商都地上规划建筑面积35万平方米、地下4层面积20多万平方米，当年的总地价为8亿元，建安成本约为2000元/平方米，加上营销推广费用，总投入大概在24亿元左右。

　　2005年，国美置业竞得这一北京市当年最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”。最初禹晋永提出了科技地产的定位，8个月后，禹晋永以泄露公司机密之名被黄光裕请走。继任者童渊又提出了服装时尚中心的概念，一年多后也是无果。黄光裕选中禹晋永和童渊的原因之一是两人对资本市场的非常偏好。禹晋永在2002年争夺宁城老窖壳资源时和黄光裕相识，在和黄认识之前就是一个资本运作老手。而童渊曾经说过“我们用最烂的房子，卖最高的价钱——3万元/平方米，凭的就是黄光裕的金字招牌”。

　　有人曾对国美商都做过如此评价，“如果当时定成公寓、酒店和配套商业的城市广场，早成功了。禹晋永和童渊满脑子是信托和上市，想在二级市场套现百亿元回来，从一开始就没打算做成一个真实的东西”。

　　2007年，外部结构和框架基本建成的国美商都请来了曾盘活中友百货的台湾人周东权。据称，黄光裕一开始就希望一个远高于市场行情的价格，继而在一年多的时间里都未对国美商都的定位和租金价格拍板，双方对定价的预期完全偏离，不欢而散。

　　三年的“野蛮生长”和资本运作

　　除了商业地产的开发，国美系曾号称在一级土地市场上拥有惊人的数量。从当时公布的信息看，黄光裕已经远远超过杨国强和许家印，成为中国“第一大地主”。

　　按照2008年中关村建设的增发方案，单在北京，黄光裕就在崔各庄、宋庄、张家湾等地拥有建筑面积为1亿平方米的一级土地开发项目。

　　如今昌平沙河的一级开发项目已经转让，该高层同时否认了转让宋庄等项目的传言。

　　按照业内普遍的提法，这些一级开发项目中的一部分并未真正落入国美系掌控之下，譬如张家湾的土地。公告称，拟开发范围包括“通州新城区域30平方公里内的5000亩土地的一级开发和整理，及张家湾全镇域范围内(约105平方公里)除市、区两级政府和国家确定征收外的全部土地的一级开发”。但实际上，张家湾土地一级开发会面临很多法律上和程序的障碍——大批农民的补偿、超大面积的耕地征用须通过国务院批准等。

　　该高层确认，目前土地一级开发的项目还在做，他以西坝河长途汽车保养厂土地一级开发项目金尊为例做了解释。

　　一些土地只是“拟”开发，就写入了增发方案中的注入资产部分。1亿平方米的土地储备，如此的“野蛮生长”源于黄光裕多年前的地产梦。

　　有一个最通用的版本是，2005年，黄光裕的妹夫张志铭掌舵的国美第一城和明天第一城的火爆大大刺激了黄。低于周边价格1000多元的价格，依然能获得高利润，让做家电出身的黄光裕看到了地产行业的好处。适逢国美电器借壳中国鹏润香港上市成功后一年，尝到股市甜头的黄光裕放出话来，“要拿出100个亿砸向房地产，再造一个国美电器那样的国美地产”。

　　之后的三年也是国美系在土地市场狂飙猛进的“黄金时代”；上世纪90年代末就开发过楼盘的国美系真正大举进攻房地产，也正是这黄金的三年。

　　那个著名的增发方案表明，曾打算注入中关村建设的资产中就包含前文提到的位于昌平沙河的项目和莲花池的酒店项目，意向取得年份分别是2006年和2007年。这两个项目在当年的增发公告 “项目介绍”中位列第二、第三。

　　同一时期，国美系还取得了北京大康鞋城、重庆国泰广场和无锡电瓶厂等重要项目。

　　在土地上的“野蛮生长”加上在资本市场的才能搭建了国美的地产版图。

　　黄光裕在电器零售和房地产这两大产业链条之间回转自如，2008年5月，黄光裕希望将国美业务板块中的资产大部分注入到中关村建设“壳”中，是其在资本运作中生死攸关的一笔。

　　最终，这个重组方案在董事会就遭到摒弃，发文公告中止。国美系地产业务未能借力于股市。

　　2008年11月，黄光裕接受调查，各种传闻接踵而至。

　　在国美系业务板块中，地产和家电是完全不同的命运，家电有股市做资本平台，数百家的连锁还牵扯到就业等敏感问题，经营得以平稳过渡。而部分项目还停留在初期的地产业务成为受冲击最严重的部门。

　　2009年初，莲花池的酒店出让。

　　8月，国美系将告别最大的商业地产项目国美商都。

　　当年的跑马圈地为今天的壮士断臂埋下了种子，过分热衷资本运作、在二级市场套现的思路一开始就偏离了认真做地产的跑道。

　　明天

　　“我们希望降低一级开发的项目比例，增大二级开发，特别是住宅的开发。不再做那种占用资金太长的项目了。”鹏润地产高层告诉记者。显然，当年那种豪放的在一级土地市场拿地，希望获得资本市场认可的方式已经不适宜今天的国美系了。鹏润地产要开始着眼“短平快”项目，不再醉心于打造国美电器连锁那么庞大的国美地产。所以，重回张志铭掌舵时代的猜测也甚嚣尘上。那时的国美系开发的住宅是快进快出，低价入市，强调高周转，在北京有一些市场知名度。

　　一位前鹏润地产高层表示：“现在，黄秀鸿(黄光裕大妹)掌舵应该会谨慎很多。毕竟过去的那个路子已经行不通了。”

　　鹏润地产高层告诉记者：“我们最近还拿地了。刚刚还在和对方谈土地的事情。”但具体拿了几块地，他却始终不肯透露，只是肯定地说已经有签订合同，板上钉钉的土地交易了。

　　当记者以探寻的口气说：“你现在肯定也特别焦灼。”他却否认了记者的看法，“其实现在情况还不错。等这个月底吧，一切都会有个结果”。

　　来源：经济观察网

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