王芳洁

　　开门复动竹，疑是故人来。

　　一笔1.5亿港元的海外票息延期支付，令外界对中新地产(00563.HK)的资金链产生了很坏的联想。这颗在2006年至2007年间迅速上位的“地产新星”似有重蹈前人覆辙的可能。这个“前人”，指的是于2003年崛起，又于2006年“陨落”的顺驰集团。

　　当然，账面上仍有20余亿元人民币的中新地产还没有走到最坏的地步，集团不仅为票息的延期支付提供了一个理由，也表示要在本周内完成支付。但在中新身上，有太多与当年顺驰相似之处，这不得不令人担忧。

　　接近中新地产的人士透露，该公司早在去年就开始寻求集团层面的股权融资。

　　似曾相识的野心

　　很长时间以来，中新地产并不为人熟知。及至“票息门”事件爆发，媒体才猛然惊觉，这家行事低调的房地产企业早已默默积累起大量土地储备。及至2008年10月31日，中新地产的土地储备为总建筑面积1477万平方米，规模甚至超过了金地集团排名全国前十。

　　翻看中新地产过去几年的公开资料，不难发现其绝大部分土地储备积累于2006~2007年间。2006年4月，这家公司的土地储备方才300万平方米，其中大部分由大股东郦松校注入。在短短一个2007财年，中新地产的项目便从6个增加至11个，土地规模更增加至1000万平方米，增幅达到207%。下一个财年，公司的土地储备再次刷新为1482万平方米。

　　从一家中小规模开发商闯入全国“十强”地主，中新用了不到三年时间。如此节奏，恐怕只有当年的顺驰堪比。彼时，顺驰从偏安一隅的天津开发商发展到敢于向万科“叫板”，也只用了2年左右时间，巅峰时期土地储备亦在1500万平方米左右。

　　值得玩味的是中新地产2007年年报中的一段话，其表述，公司计划于2007年年底将土地储备增加至1500万平方米，以反映集团非常强大之增长潜质，并以每年200万~300万平方米速度增长，至2009年底达到2000万平方米。

　　尽管在很多人看来中新地产的发展堪称“神速”，但显然今日公司之规模尚不及当年的愿景。为何不及，主要是2008年开始中新地产拿地的节奏放缓了。公司一位高层曾如此描述公司战略的转变，“到了2008年，房地产的形势急转直下，老板的想法也变了，不再想称霸了。”

　　一席话无意间透露出中新地产原本的“野心”。这“野心”似曾相识，它曾被顺驰集团前董事长孙宏斌强调过数次，只不过今天，中新地产集团董事局主席郦松校只是低调地将其写在年报上。

　　锅和锅盖的问题

　　中新地产的高层并不愿意将自己与顺驰相提并论，因为他们认为顺驰之所以走入困境，正是因为其上市没有成功，而中新地产早在2003年便已经上市。

　　但与SOHO中国、远洋地产等在大牛市IPO的企业不同，中新地产乃通过借壳方式上市，自2006年至今未有一次真正意义上的股权融资。回顾中新地产过去三年，主要的直接融资有两次，一次为2006年6月发行的13.4亿港元可转债；一次则为2007年7月发行的4亿美元高级票据(31.2亿港元)。两次融资共得金额44.6亿港元。

　　接近中新地产人士告诉记者，在境外融得资金后公司非常兴奋，因为彼时正值地产高峰期，同时行业洗牌的迹象亦显露出来。手握大笔资金的中新地产认为，这正是企业发展的大好时期。

　　在跑马圈地方面，中新地产是相当具有特色的。尽管在短期内囤积了上千万平方米的土地，但中新地产自2006年后的所有新增项目均非招拍挂所得，而是一个一个通过股权转让的方式获得。有时，中新地产会在一个月内连续发公告，宣告多起收购案的落定。

　　正是这种以股权收购为主导的拿地模式，使中新地产高管认为企业已经规避高价地的风险，不至于走顺驰的老路。就拿地的手段和成本来比较，中新与顺驰可以说的上是事异境迁。尽管当年顺驰总在土地拍卖现场价惊四座，但由于2004~2007年为房地产上升周期，地价攀升速度很快，站在项目开盘的节点上反观当初的拿地成本并不高。

　　而中新的快速发展集中在2006~2007两年，其中主要集中在2007年。那是一个“疯狂”的年份，公开市场的土地价格被一次次刷新纪录，而在非公开市场，手握稀缺资源的土地方也都是待价而沽。

　　当然，从数字来看，中新地产的一些地确实拿的不贵，例如趁泰跃系资金链断裂获取的自由小镇，按中新地产以7.998亿元人民币获取项目56%股权计算，楼面地价(按总建筑面积计算)仅为1742元/平方米。但这只是写入公告的成本，熟悉情况的人告诉记者，由于与合作方在项目操作方面有不同意见，且该项目尚有历史遗留问题没有解决，即便已经拿到了预售证项目也难以开盘销售，已经获批的银行贷款也迟迟未能发放。

　　据了解，就股权交易获地而言，情况往往非常复杂，解决遗留问题不仅需要付出资金成本也需要时间成本。

　　对于高峰期发展的中新地产来说，时间成本是非常宝贵的。因为“绚烂”总是转瞬即逝，留给中新的是2008年及至目前的房地产下滑周期。2008年，中新地产的销售额大约在50亿元，但今年，公司已经四证齐全的项目总估值达到100个亿，给销售部门下达的任务也有70个亿。交易量“急冻”的当下，这显然不是一个轻松的目标。

　　熟悉中新地产的人士告诉记者，虽然企业走到今天有客观原因，但主要还是因为公司发展过快造成。虽然按照中新地产的说法，“公司没有在土地款方面欠国家一分钱”，但这并不表示这些土地款以及后续投入资金没有给企业带来压力。依如顺驰，如果用5个锅盖盖10口锅，那么最终很难“将所有的饭都做熟”。

　　根据中新地产过往的公告，记者估算其2006年4月~2008年10月间新增的土地储备，所支付的现金超过60个亿，其中最大一笔支出为购买珠海淇澳岛的31个亿。而这些并不包括尚未披露细节的哈麻原厂项目和太原街项目。

　　自我救赎的方式

　　“票息门”事件爆发后，中新地产非常紧张，因为担心负面舆论会令消费者对中新品牌不认可，也可能造成银行对中新地产收紧信贷。

　　中新地产认为，公司的情况远没有那么糟，且不论今年有100个亿可售资产，单就现金而言公司账上尚存20余亿元。

　　但是记者从其他渠道了解到，就公司内部而言，中新地产早已经感到资金压力的急迫，已经于去年分两次裁员，也已经开始着手为自由小镇寻找新的买家，

　　事实上，从中新地产的2008中期报告上亦能感受到资金方面的压力，报告显示，及至2008年10月31日，公司流动负债共128.79844亿港元，其中包括48.45812亿港元预售款，也就是说一年内公司需要偿还的金额约为80亿港元，与去年同期基本持平。但是去年同期，公司账面上的现金超过40亿元。

　　上述流动负债并不包括中新地产发行的可转债，今年6月公司仍有连本代息偿付的可能，此前媒体报道这个数字为11亿港元。参考公司的账面资金，不难看出公司资金压力确实很大。

　　2006年，同样感到巨大资金压力的顺驰选择了出售集团股权的方式来“自我救赎”，据了解，这个方式今天亦被中新地产采纳，公司早已开始寻找集团方面的股权融资。

　　此外，孙宏斌在弃守顺驰时，并没有忘记另起炉灶，早于先前准备好了融创为新的平台。这个方式也许被年龄相仿的郦松校采纳。

　　记者意外地发现，郦松校已经购入香港上市公司启帆集团(00646.HK)股票，并已成为启帆的大股东。

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