田新杰

　　今年，或将成为上海实业控股有限公司(0363.HK)(以下简称“上实控股”)一系列变身、瘦身后对外大展拳脚的“元年”，而其抓住的背景则是国际经济危机背景下，外资撤出中国时的接盘良机。

　　去年年底开始至今传闻不断的上海新天地两超豪华酒店项目——迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉和希尔顿集团麾下奢华酒店品牌康拉德的在建酒店，从停工到转让，日前大戏终于揭开面纱。2月11日，上实控股一位高层向本报记者透露，该公司与酒店原业主方的转让谈判几近尾声，正在进行尽职调查，待详细的商务条件谈妥后，将由公司在香港发布公告。但该高层未透露具体时间。

　　记者还获悉，如果一切顺利，上实控股将购得原业主方大股东——某美国基金所持有的超过80%的股份，成为项目实际控制人，收购价格很可能就是该美国基金投资该物业的成本价，意味着美资属于“打折处理”。原业主方第二大股东瑞安集团持有的15%股份不变，酒店管理方目前尚未传出将更迭的消息。

　　美资撤退 国资接盘

　　上海新天地区域内的“朱美拉汉唐新天地酒店”和“康拉德酒店”，由两幢高层大楼组成，被业内称之为可与迪拜七星级帆船酒店相媲美。

　　两大项目最早2006年开始高调的宣传活动。当时，希尔顿集团宣布，首次在内地引入顶级奢华酒店品牌康拉德；与其毗邻的朱美拉酒店，迪拜七星级帆船酒店集团曾宣布，酒店2008年开业，房价可能超过上海最贵的五星级酒店，达400美元/夜。

　　然而，时过境迁，2008年已过，原计划的开业并未到来，反而传来了两大项目双双停工，进而转让的消息。希尔顿酒店集团方面近日曾向媒体表示，由于业主方面的问题，康拉德项目已暂停，开业时间估计延后到2010年后。

　　据了解，这两栋超豪华酒店的投资和开发者均为上海礼兴酒店有限公司，该公司由瑞安集团和上海酒店投资有限公司合资成立。上海酒店投资有限公司幕后老板则是出生在印尼的美籍华裔廖凯原，为美国“国际软件屋”的创办人，同时也是瑞安房地产的主要股东之一。

　　目前，本报记者尚无法联系到廖凯原及其投资团队。不过，作为国际资本大鳄之一，廖凯原或其投资团队多少受到金融风暴冲击，业内普遍推测这是此次转让的主要原因。另有消息显示，从去年甚至更早的时候，作为管理方之一的朱美拉方面已经出现员工离职的情况，主要原因即包括酒店开业没有时间表。

　　上海瑞安房地产发展有限公司在2月11日给媒体的答复中表示，酒店项目的大股东廖凯原负责整个项目的日常运作及决策，瑞安集团只是整个项目的小股东，仅占项目15%的股权。瑞安房地产未参与该酒店项目的开发，管理方从未收到过任何关于停止工程建设的要求。

　　至此，接盘方成为另一个重要角色。而受国际经济危机影响，此前风靡的外资之间的“内部转让”机会很小，而在本地潜在接盘者中，实力雄厚的国资地产公司无疑成为首选。相对于其他国资房企受制于去年住宅交易低迷影响，并无太大住宅销售压力的上实控股，在完成资产整合、内部瘦身重新定位，同时成功募资后，立刻脱颖而出。

　　据记者掌握的情况，上实控股介入该项目转让谈判，大致时间就是该项目已出现停工、员工离职的2008年第四季度。目前相关转让收购动作仅在上实控股和项目大股东之间，包括酒店管理方和瑞安集团等其他项目其他各方并未出现变化。

　　本报记者11日也从希尔顿酒店集团大中华区有关负责人士处获悉，目前，其中一栋酒店的管理方依然是希尔顿，关于业主方的更迭，希尔顿方面尚未得到确切消息。

　　“新上实投资元年”

　　有业内人士推测，该收购案的最终成交金额将超过10亿元，这将是最近两年上海最大的一笔房地产项目收购，同时也是上实控股完成整合后的最大一笔对外投资。

　　“我们某种程度上也是机会主义者，有合适的机会就不会放过。”这位上实控股高层对这笔进行中的收购给出了这样的态度。

　　在这笔业内外均颇为关注的洽购上，上实控股在高档商用物业(酒店、写字楼等)的战略和长远目标尽显。

　　上实集团通过对旗下资产的长期整合，目前已形成上实控股侧重商用物业经营、上实发展(600748)侧重物业开发类的清晰思路。全新定位后，上实控股作为上实集团旗下的商业地产旗舰，还进行了一系列资产调整。

　　2008年5月26日，上实控股宣布计划将所持科技投资公司Active Services Group的100%股权以7.75亿港元的价格悉数出售给母公司上实集团。紧接着，从母公司手中购入上海四季酒店、沪杭高速上海段等多项核心资产。

　　同时，上海城开在并入上实控股后，也进行了一系列动作，集中力量发展经营性物业。去年初，上海城开以3.06195亿元的挂牌价格，出让其持有的家得利45.67%的股权。

　　至此，一个“新上实”步入2009年，也迎来了其施展拳脚的“投资元年”。

　　尽管巨资收购上海城开，但截至2007年末时，上实控股可用于投资的现金额超过60亿港元，有足够的资源用于未来的投资和可能的并购活动。

　　该上实控股高层透露，公司旗下核心项目徐家汇中心今年也将实质性启动，今年一季度展开地块动迁工作，整个项目分两期动迁，计划年内完成全部动迁，明年进入全面施工建设阶段。

　　如果此次收购两大新天地酒店项目最终顺利达成，加上徐家汇中心项目和四季酒店项目，上实控股旗下的高档商用物业资产将初步形成规模，为其打造上实地产旗下商业地产旗舰打下基础。

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