增值税重拳收紧碧桂园等资金链

　　⊙本报记者 于兵兵

　　广州地税局的土地增值税新政让当地房企在调控的“冬天”又感受到了新的寒意。

　　自1月1日起，在广州进行房地产开发的企业将面临土地增值税预征额的翻倍增长，满足清算条件的企业不得延迟清算，清算时限为一个月——元旦前，这一土地增值税新政悄然出现在广州地税局网站上。这立即引来房地产市场的热议，而在广州大量持有开发项目的几家香港内资地产股，新年开市后全线下跌。

　　根据广州地税局于2007年12月29日发布的《关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的通知》，广州房地产开发项目土地增值税预征率调整为普通住宅1%，其他商品房2%。此前，广州土地增值税预征标准为普通标准住宅0.5%、综合楼0.7%、其他项目1%。其中，综合楼指的是：立项为综合(或商住)楼，转让房产不能按房产用途划分收入的项目。

　　“基本来说，广州土地增值税预征税率从0.5%至1%，上调至1%和2%。翻倍的土地增值税预征将带来房地产开发企业翻倍的赋税拨备，这虽然不等于最终提高了纳税额，但却进一步收紧了房地产企业流动资金。”南京某上市房企老总向记者介绍。

　　受这一新政策直接影响最大的恐怕就是几家在香港上市的房地产企业。根据本报记者统计，香港内资地产股中，碧桂园(2007.HK)、雅居乐(3383.HK)、合生创展(0754.HK)、富力地产(2777.HK)等数家来自广东，这些公司在广州地区的开发项目大约占据其全部项目的半壁江山。昨日，新年开始第一天，上述四只地产股下跌幅度分别为0.78%、5.92%、1.86%和1.98%。

　　土地增值税预征率翻倍可能给开发商资金链带来的影响并不难推算。根据碧桂园2007半年报的介绍，公司已按照不同地方税务部门评定的预征税率支付及确认预缴土地增值税，其中已经支付的土地增值税3.4亿元，拨备余额为9.58亿元。而截至去年11月底，碧桂园在建物业共16个，其中位于广州的项目7个，分别位于番禺、花都、南沙、增城等区，且上述区域全部在此次土地增值税预征率调整范围内。分析人士介绍，假设2008年碧桂园营收与去年持平，广州此次税率调整将使碧桂园的成本至少增加上亿。

　　同样，富力地产广州项目的销售面积和销售总额分别占公司总额的40%和50%，去年上半年共缴土地增值税1.91亿元，占营业总额的6%，同比增长1.8%。“增长的主要原因是非普通物业销售占比增加。也就是说，开发商开发非普通物业越多，土地增值税预缴成本越大。”分析人士称。