解密中海地产：晋升恒指 均衡致远

　　周涛

　　12月10日，中国海外(0688.HK，下称中海)正式计入恒生指数。中海是目前恒生指数成份股中唯一处在完全竞争行业、不拥有任何垄断行业背景与资源的中资公司。这一特异性使其区别于同期列入恒指的中国神华、中石油及已进入恒指的中资公司。中海晋升恒生指数源于其公司实力、稳健增长的业绩、规范的管理以及代表国内地产行业无可替代的指标意义。

　　晋升恒指是对中海过往稳健增长的业绩、未来可能达到新的高度承前继后的总结与指引。对中海历史与现状的解析，“均衡致远”几乎是使这家在香港上市已经15年并经历了97金融风暴重大挫折的公司再次傲立群芳的关键经验与成就。而中海的这些关键经验，注定在流动性过剩、国内

房地产市场暴涨的背景下，成为众多房地产企业激进的高负债扩张之势最有益的镜鉴。

　　2007年新高度

　　晋升恒指，是对中海2007年达到其发展新高度恰如其分的肯定。

　　今年11月7日，中海剥离其基建业务，此前的2005年，中海分拆其承建业务并成功于联交所上市 (中国建筑 3311.HK)。至此，中国海外成为名符其实的中海地产。

　　盈利能力一向领先于国内房地产企业的中海在2007年上半年再次达到了新的高度。2007年上半年，中海净利润达到13.7亿港元，比去年同期增长60.2%，2007年全年业绩再创新高已成定局。2004-2006年，中海的净利润领先于国内所有房地产企业，分别为10.7亿港元、15.3亿港元和23.7亿港元，2001年至2006年，中海实现净利润复合增长达到41.5%。

　　中海在2007年所达到的高度还在于为未来的发展储备了更大的动能。截至07年9月，中海2007年在香港和内地共新购土地14幅，新增可建楼面面积约385万平方米。2007年，中海先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市，内地地产公司从2006年的14家增至19家，是有史以来新进城市最多的一年，加上香港、澳门，中海已布局全国21个核心城市。完善了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海经济圈为重点，以内地的中心城市为点状支持的全国性战略布局。未来2-3年，中海在内地的地产公司将不断增加，至2007年7月，中海拥有土地储备超过2000万平米，可用于未来4-5年的开发。

　　尽管2007年亦是国内房地产企业大扩张之年，而中海有别并领先于同行的在于：在内地市场布局的19个城市中，囊括了4个直辖市、9个省会城市、6个沿海发达城市，在2006年GDP排名中的前15个城市中，中海正式入驻13席，并且在各个地区城市，中海地产也每每剑指极具人居资源或投资价值的主流地段。这一发展战略源于中海一直坚持做精品楼盘，从而寻求社会与企业价值最大化。

　　中海要求每进入一个新的区域，就要求做到当地一流，在提供精品楼盘的基础上，要求各地区公司都要拥有极强的产品研发能力和销售能力，要求在最短的时间内树立起与公司整体影响力相匹配的中海精品与高端形象。中海提出各个地区公司必须始终保持在当地市场的领先水平。2006年，深圳、长春、佛山、苏州、成都、广州等地区公司均为当地市场占有率前3名，在未来的2-3年内，预计将会有包括西安、重庆、青岛、南京、沈阳、佛山等80%以上的公司进入当地市场占有率的前三甲。

　　除了业绩可期，晋升恒指亦是对中海企业治理能力的认可。多年以来，中海制定了多项上市公司企业管治措施，保证了组织战略、管理架构等更好地适应发展战略和资本市场的双重要求。2006年11月21日，中海董事会荣获香港董事学会颁发“2006年度出董事奖——上市公司 (香港交易所─非恒生指数成份股)董事会”奖项。评选团认为：中海董事会在推动企业管治和管理诚信上不遗余力，上市公司管理的公开、透明的治理水平得到了社会的认可。

　　除了公司具备相应的实力、稳健的业绩、完善的公司治理，公司所具备的行业指标意义亦是恒指考察的重要因素，以至于原定的50个恒指成份股目前还余7个席。中海是唯一一家业务遍及港、澳地区的国内地产开发商，拥有港澳和内地双重开发经验，使得中海作为国际资本市场中国地产概念龙头股的市场地位无可替代。此前，中海还获选标准普尔公司推出的全球40大上市房地产公司指数成分股。而恒指余下不多的席位使得中海极有可能成为恒指中资蓝筹股中唯一的地产公司。

　　晋升恒指的意义绝非仅仅局限于指标股的称号，在香港这个国际投资市场中，晋升恒指意味着公司的

股票交投量将更趋活跃，金融机构的关注将更密切，而公司的再融资、发展将更具优势。

　　均衡致远

　　正在膨胀的国内房地产行业已经、并注定要经历政府的调控与市场的打磨，中海地产均衡致远的企业发展特质，将成为正在激进的国内房地产企业最有益的借鉴。

　　顺驰因为过度扩张而陷入困境时过不远，2005年继起的中国房地产发展的第二次高潮带来的全行业爆发式成长，在流动性过剩，资金充裕的当前市场，众多房地产企业随着国内房地产市场的暴涨，都在积极寻求高负债扩张。目前国内房地产企业的资产负债率普遍超过60%，而资产负债率在70%以上的房地产公司比比皆是。今年11月碧桂园在香港发债受阻，标准普尔为此发出警告：中国政府正在加强对银行贷款和土地供应方面的限制，如果在开发规模和地域分布方面过于激进，可能会导致很高的风险。

　　作为一家创立于香港并走过28年历程，经历风雨后成日渐成熟的企业，高质量的规模扩张与稳健的财务策略是中海首要值得国内同行借鉴之处。2004-2006年的资产负债率分别为：44%、43%和58%,远远低于行业平均水平。中海极为审慎的财务原则与众多惯用资金杠杆的房地产开发企业截然不同，长期以来，中海地产坚持财务、资金和融资集中统一管理，维持约10%的现金比例，保持合理的借贷水平，每年年终都会为下一年度储备巨额现金与银行信贷额度。2005年底，中海持有现金31.75亿，净负债率为39%；2006年底中海持有现金38亿，净负债率为34%;截至2007年6月30日的净负债率仅为28%。

　　如此低的负债率相对应的却是中海在香港、内地两地融资的便利。除了股权融资、国际、国内银行的大额授信外，事实上，碧桂园受阻的发债正是两年前中海的开创性之举：2005年7月，中海3亿美元、25亿元人民币债券同日成功发行，成为中国第一家成功取得国际评级，以及在国际市场发债的房地产公司。

　　成熟的企业自有其成熟的风度。中海研判：房地产行业已经逐步成为国家的经济支柱行业，从长远看，内地房地产市场将会持续向规范、理性化方向发展。但在这一过程中，行业发展区域的不平衡性，将成为未来一段时期的主要矛盾，一些城市会出现不同程度的波动和调整，个别城市会局部过热。因此，中海地依靠全国性的战略布局，分散利润分布，可以有效地控制和平衡市场周期性风险。

　　2007年中海已布局于全国珠三角、长三角、环渤海和东北、西部四大区域。截至今年10月底，上述四大区域销售面积贡献率分别为34.4%，23.5%，15.2%，26.8%；上述五大区域的销售金额贡献率分别为：38.1%，28.9%，12.2%，20.7%。目前销售面积和销售金额比例分布较低的东北和环渤海，为中海新兴布局区域。2007年新进驻的五大城市中有四个(青岛、大连、沈阳、天津)位于东北和环渤海，未来东北和环渤海湾区域的业绩贡献比例将会不断加强，进一步均衡中海的全国性战略布局。

　　除了要抵御区域波动，立志于做百年企业的房地产企业要做到长期、持续的均衡发展必须面对的行业现实是：一是受世界经济和中国整体宏观经济运行的影响，房地产业不可避免的会有周期性的波动，拥有一定量的持续稳定的正现金流非常关键；二是作为房地产企业最重要的资源—土地注定将日益稀缺，单一的销售模式有时并不能有效地发挥土地的经济效益，为了抵御尤其是商品住宅市场的周期波动风险，较好的挖掘土地资源价值，同时考虑到持有型物业对于公司品牌亦有较大的贡献，所以，开发并持有商业物业是不二选择。

　　截至目前，据不完全统计，中海旗下商业、

写字楼和酒店等商用物业的未来可发展面积已达到150余万平方米，有效地平衡了长、短线投资资源的配置，同时也增强了平衡市场风险的能力。未来中海地产将继续构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构，逐步提高商用物业比重，以获得长期稳定回报，力争四至五年投资物业盈利比重占到公司盈利的20%。

　　与国内一流房地产企业相比，中海几乎是唯一在专业能力的各个层面均衡地拥有相应优势：严格、高效和专业化的投资决策体系，使中海地产能够源源不断成功获取主流区域的主流地段，从而为锁定主流客户与传播主流价值奠定坚实基础；领先的产品研发和设计能力，中海已开发四代产品体系，今年获得詹天佑大奖的全国20个楼盘中，中海独占7席；高效科学的工程质量管理，中海的建筑质量控制体系、人员来源于母公司中国海外集团，而中海集团旗下与中海地产录属同门的兄弟公司-中国建筑(3311.HK)为香港第一大承建商，至去年底，在全球范围内累计承接各类工程735项，合约总额1398亿港元；丰富专业的营销实践经验及规范独特的营销理论体系使得中海的楼盘在众多城市成为当地楼市营销亮点与学习的榜样；内地物业管理从无到有的开创者是中海，中海最早将香港物业管理念、模式引入内地的，“中海·深蓝”物业管理品牌累计总管理面积超过4,100万平方米，为中国内地最大物业管理企业。

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　　来源：经济观察报网