奥园上市一周便拿地 低价策略地价仍高于碧桂园

　　张艳红

　　仅仅在香港主板挂牌一个星期，中国奥园(3883.HK)便传出其在东北沈阳圈地的消息。奥园此番购得地块楼面总建筑面积约为3.2万平方米(此面积按最低容积率1.0计算所得)，总土地成本约为人民币1.584亿元。

　　沈阳拿地仅仅只是奥园向外扩张的开始，该集团表示，将把“主题地产”推广到全国更多城市。

　　发挥低地价优势

　　跟任何一家上市开发企业一样，中国奥园的上市让它具备了跟其他地产巨头在土地市场上同台竞技的资质。

　　10月9日，中国奥园地产集团股份有限公司于香港联交所正式挂牌上市，首个交易日交投畅旺，成交股数462821250股，总成交金额29.79亿港元。股价开市价6.1港元，收市报6.8港元，较招股价每股5.2港元高出约30.8%，当日最高股价达到7.03港元， 10月10日，中国奥园以7.42港元收盘。

　　获得203倍的超额认购，奥园此番融资总额略高于预期的36亿港元，以总共募集资金41.8亿港元完美收官。

　　融资后，奥园的第一步行动仍然是增加土地储备。较早在香港上市的广东

开发商碧桂园、合景泰富都在募集后在全国大量获取土地。

　　奥园此番获得的土地位于辽宁省沈阳市东陵区，所占地面积约5866667平方米，预期建筑面积 (包括可销售及不可销售) 约976万平方米。

　　值得注意的是，奥园集团保持了其地价拿地的一贯作风。据透露，沈阳地块的土地成本仅为483元/平方米。然而与“廉价土地之王”碧桂园(2007.HK)相比，奥园似乎仍难以抗衡。碧桂园2007年中报披露，其集团的平均土地成本约占楼盘售价的7.4%，平均楼面地价每平方米不超过200元。

　　截至2007年6月30日，该集团拥有总建筑面积约为610万平方米，包括总建筑面积约110万平方米的已竣工物业、总建筑面积约70万平方米的发展中物业及总建筑面积约430万平方米持有作未来发展的物业。就区域划分而言，该公司在广东省拥有总建筑面积约为360万平方米，其余位于广东省以外的江西省、广西壮族自治区及重庆市，总建筑面积约为250万平方米。

　　中国奥园主席郭梓文在谈及自身优势时，也特别强调了其土地储备成本方面的优势，2006年，其土地成本就不到总成本的10%，甚至低于碧桂园的水平。

　　郭梓文表示，尽管地产市场竞争剧烈，但仍能以低成本收购土地，维持低成本土地储备，这将强化奥园的竞争优势。另外，公司将努力使土地储备增加到1000万平方米。

　　延续“主题地产”概念

　　在奥园上市庆典上，郭梓文对公司未来的发展表示，得益于国内及广东

房地产市场的健康和稳健发展，一直服务于中上阶层的品质物业，追求健康生活，其多年来倡导及尝试的“主题地产”开发与建设得到城市年轻人的支持。上市之后，将继续走“主题地产”的创新与务实路线，土地储备的方向也瞄准增长性大、活力强的城市。

　　奥园此次在沈阳获得的土地，也将以动漫主题进行开发。据悉，奥园集团在今年6月就与沈阳市政府订立一份《沈阳框架协议》，计划将该地块发展成为以动漫作开发主题的综合小区。

　　在此之前，该集团以“奥林匹克花园”的品牌，除了在广东开发了知名楼盘南国奥园、南沙奥园、番禺奥园，还在广西、重庆开发了奥园项目都是以“奥园”的品牌优势取胜。

　　有分析人士指出，奥园的优势一方面在于其土地储备多数位于城郊，地价相对成本低；另外便是其拥有与众不同的主题地产概念，利于其产品附加值的提升。

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