复地试水商业金矿 美化报表抑或战略转型

　　翟宇

　　当复星国际于今年7月正式在香港联交所挂牌后，复地的转型战略开始明晰并迅速付诸实施。目前复地的商办资产占公司资产总量的比例为20%。转型商办项目将使复地的财务报表“更好看些”

　　复地(集团)股份有限公司(2337.HK，下称“复地”)副总裁曹志东如此表述目前公司的状态：“吃着碗里的，看着锅里的”。当今年在内地及香港IPO的地产企业越来越多时，曹志东直言，公司“危机感很强”。

　　在过去两年，成功赴港上市的内地房地产企业，在获得融资后都回到内地大举圈地，与复地2004年在香港上市后的发展轨迹几乎相同。但《第一财经日报》记者注意到，复地的快速发展集中于2004~2005年，之后似乎有所停滞。

　　连曹志东自己也承认，复地在2004年上市后已跃居为内地

房地产开发企业的第一梯队成员，但在内地众多一、二线地产商成功上市后，发展迅速，“公司在第一梯队中已有下降的趋势”。这多少有些无奈。过去一段时间，复地的大股东复星国际(0656.HK)筹备赴港上市，作为复星国际“亲生儿子”的复地，多少需要一定的配合。当复星国际于今年7月正式在香港联交所挂牌后，复地的转型战略开始明晰并迅速付诸实施。

　　新增三大战略圈

　　复星国际的上市，复地这个“亲生儿子”或许也能从中获益。曹志东表示，大股东140亿元的融资额，对复地意味着更好的机会。记者注意到，复地在蛰伏多时之后，今年以来开始在土地市场发力，几个月之内连续在西安、长春以及武汉获得了超过400万平方米可建筑面积的土地储备。

　　与此同时，复地将在未来的发展中新增三个战略圈，除了在上海、北京等主要城市占有相当规模外，公司将在环渤海的天津、西部的西安、西南的重庆、中部的武汉以及东北的长春等城市成立区域公司，以此覆盖周边城市，同时，在上海这个复地的传统市场周边，南京、无锡以及杭州等重点城市也将形成复地发展的长三角城市圈。

　　实际上，这个战略已开始悄悄实施。今年新增的土地储备都在公司战略部署的重点城市。此外，为了迅速实现战略扩张，复地已将公司原来的矩阵式管理架构完全打破，重新建立起“诸侯式”两级管理架构，“如果在一个公司尚未进入的城市有符合公司发展战略的项目，而北京和杭州的项目公司都对这个市场有兴趣，两个公司都可以参与这个项目的争夺，哪个公司能将项目拿下，今后这个市场就由这个公司来负责。”在复地看来，这种内部“竞争”的方式将更利于公司对新市场的开拓。

　　但是，这个宏大的战略，仍基于复地能否顺利回归A股。据了解，复地内部的回归A股工作小组组长曹志东，已将工作重心转至北京。目前复地回归A股仍然在等待监管部门的审批之中，但他透露，公司早于今年3、4月之间已开始回归A股的准备，与中国神华(601088.SH)几乎同时向监管部门提交了申请。但由于各种原因，复地的A股回归之路已被往后再延，为中国神华“让道”。

　　但曹志东似乎对复地最终能否回归A股并没有顾虑，他表示，上述新增的西安、长春以及武汉的项目，都将在明后两年“公司回归A股之后有利润贡献”。

　　实际上，在上述市场扩张战略之外，复地未来开发产品的类型也正在发生悄悄的变化。尽管曹志东表示，这个转变“还不能讲得很透”，但大概的方向已然明晰。未来复地将重点发展城市综合体项目，即包含办公、商业、住宅等多种产品类型的综合项目。“复地未来也将会多投入资金，以获取城市中心的高价土地。”

　　商业地产会是未来的“金矿”吗？

　　据曹志东介绍，公司将在未来适当增加商办项目。目前复地的商办资产占公司资产总量的比例为20%。实际上，原先主攻住宅开发却于近期宣布进军商业地产的开发商中，复地不是第一家，也必定不是最后一家。

　　然而，到目前为止，富力地产(2777.HK)的商业地产已越做越大，按照他们的规划，今年投资性物业的收入比重预计将大幅提升至近25%。而保利地产(600048.SH)的目标是，到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%。

　　记者注意到，复地2007年中报业绩显示，公司的净利润较去年同期大幅下降78%，其中一个主要原因是拨备7700多万元土地

增值税。而公司2006年的年报业绩也因土地增值税的拨备而有所下滑。

　　因此，转型商办项目将使复地的财务报表“更好看些”。但与复地思路完全不同的合生创展(0754.HK)大老板朱孟依，其于两年前已悄然介入商业地产开发，但目前这些项目均未体现在上市公司中，而是通过其另一个控制实体——珠江投资来运作。

　　到目前为止，上述已进入商业地产的开发商似乎并没有形成一套成熟的商业地产运作模式。内地已有的成熟商业地产运作项目，包括商业及办公楼在内，最成功的仍然是香港以及新加坡等地的开发商。这或许也是为什么恒隆广场的老板陈启宗自认自己的发展模式在内地难以被同行所复制的原因。

　　如果以内地开发商最初的“学习榜样”香港地产商的发展模式来看，尽管部分大型发展商如李嘉诚旗下的“长和系”和新鸿基地产(0016.HK)都以综合发展商的身份出现，但“长和系”仍有一定的分工：和记黄埔(0013.HK)重点发展住宅，长江实业(0001.HK)重点是商办物业。太古地产及嘉里建设(0683.HK)则以更为专业的身份为人所知：太古地产的商业物业经营在香港数一数二，而嘉里建设背靠香格里拉(0069.HK)，以酒店地产的开发为人所熟知。

　　一位香港地产商曾对记者直言，别以为商场和办公楼的物业开发都很容易赚钱，如果经营不好的话，再好的地段、再好的物业，都有可能“一文不值”。

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