潘石屹：200亿元垫底两年内不出北京

　　10月8日，倍受关注的的SOHO中国(0410.HK)在香港联交所主板市场如期上市。SOHO中国方面称，当天向全球发售共约15.4942亿股，募集资金将近129亿港元。据悉，SOHO中国在香港的成功上市，标志着其成为继碧桂园(2007.HK)之后在港募集资本额第二大的内地房地产股，也标志着潘石屹、张欣夫妇成为继杨惠妍之后的第二大富豪。昨日，就在SOHO中国主席潘石屹结束了在港的相关活动回到北京后接受了本报记者的独家专访，就SOHO中国上市后企业发展战略侃侃而谈。

　　200亿元垫底 两年内不出北京

　　“北京、上海的

房地产成交量占了全国1/5，这两个城市仍然是目前中国房地产开发的绝对核心地，未来两三年内，SOHO中国不会走出北京，仍然会以商业地产开发为主要方向。”

　　众所周知，SOHO中国自成立以来，一直坚持在北京市中心进行商业地产和写字楼的开发。此次成功上市，SOHO中国募集到的资金高达129亿港元。潘石屹坦言，SOHO中国的资金链非常稳健，自有资金加上上市后募集的资金，目前可使用的资金达到200亿元左右。有这么多的钱，SOHO中国是否会像其它地产公司一样展开向全国扩张的大幕呢？潘石屹对此非常明确地回答：“不会！至少在最近的一两年内不会。”

　　潘石屹告诉记者，SOHO中国的商业模式、产品形态、盈利模式都决定了其在北京市中心发展的基本思路。潘石屹说：“北京、上海两市的房地产开发商量占到了全国开发商总量的五分之一，写字楼等商业物业开发所占比例可能会更高。在SOHO中国开发的总面积中，住宅项目仅占21%，写字楼占53%，零售商铺占23%，酒店项目占3%，这种产业形态结构更适合在市场更加成熟的北京发展，SOHO中国坚持这一战略也是对股东负责。”

　　有了200亿元资金做后盾，在大多数企业看来，SOHO中国终于有能力与其他大鳄在高价地块上一争高低，不过，潘石屹却显得非常冷静，“SOHO中国拿地会更加理性，不会去追求地王，现在有些开发商拿到的地块土地价格甚至高于周边

房价，只能寄希望于未来房价暴涨，我们如果贸然竞拍，显然是是对股民不负责。”

　　同时，潘石屹也表示，SOHO中国也特别关注成都的房地产市场，“成都发展很快，变化也特别大，但目前仍以住宅开发为主，不过一旦机会成熟，SOHO中国也不排除进入成都市场的可能。”

　　盲目囤地是房企上市误区

　　“目前SOHO中国的土地储备已足够公司开发五年，这是比较合理的资源配置，部分公司高达数千万平方米的土地储备，可能十多年都无法完全开发，不但资金使用率不高，也与国家相关规定相悖。”

　　土地储备一直是SOHO中国上市期间备受外界争议的环节，与碧桂园等上市公司动辄高达数千万平方米的土地储备相比，SOHO中国区区120万平方米的土地储备实在过于“寒酸”。众所周知，土地储备是香港联交所考察地产上市公司是否具有投资前景的最重要砝码，尤其是对于内地的地产企业。

　　对此，潘石屹透露，目前SOHO中国的土地储备量已经够其5年的开发所需。潘石屹介绍，除了已启动的三里屯SOHO项目外，SOHO中国已经取得了北京前门大街改造项目，而且已经拿到了该项目44幅地块中的33幅的土地使用证，另外11幅获取的机会也非常大。据了解，修缮整治后重新开张的前门大街将改造为步行商业街，其主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划总占地面积22.4万平方米，规划总建筑面积40.2万平方米。

　　潘石屹历来推崇“制高点”理论，在其看来，SOHO中国位于中心城市的120万平方米土地，甚至比有的企业位于郊区和二级城市上千万平方米的土地储备价值更大。潘石屹说：“这是两种不同的商业模式，SOHO中国靠的是以商业地产为主的开发思路，不可能在黄金地段囤大量的土地不开发。另一角度来看，土地储备不能简单以量来衡量。因此，5年的土地储备量对SOHO中国而言，已经非常合适了。再者，过多的土地储备如不及时开发是对土地资源的浪费，也不符合国家两年必须开发的规定。对公司的资金使用效率也非常不利。”

　　另外，潘石屹透露，自SOHO中国上市后，有不少公司与之商谈合作事宜，他接触的谋求合作者已不下十家。潘表示，SOHO中国接下来有较大的拿地动作，重点还是在北京繁华区域。

　　盈利能力是房企上市关键

　　“在香港，基金经理和投资者会更多关注一个房地产企业的土地资源储备，而在新加坡、欧洲、美国，甚至中东等地，则会更多的关注一个企业的盈利能力。有没有把土地变成利润的能力是企业竞争力的重要体现。”

　　在大多数房产公司的上市思路中，一直有土地储备至上的说法，而土地储备并不多的SOHO中国此次成功上市，成为一种新现象。潘石屹认为，土地储备量不应该是房企上市的绝对衡量因素。而公司具有较强的盈利能力才是房企被广泛认可并成功的重要条件。潘石屹说：“有的公司是靠囤积土地作为衡量公司发展的标准，不能以传统的靠土地储备发展的模式来看待SOHO中国。SOHO中国注重在土地上建房子创造价值，然后取得社会回报，这种模式是合法合理的商业模式。”

　　采访中，潘石屹一直向记者强调上市公司盈利能力的重要性，“这种盈利能力是从企业财务报表中体现出来的，一个上市公司没有好的产品和好的服务，就没有竞争力，而不是简单看公司的原材料有多少。对于SOHO中国而言，利润高速增长是公司考虑的首要目标。”

　　上市是房企发展的必由之路

　　“上市是房产公司发展的必由之路，中国房地产开发，最缺的还是钱，资金之困逼迫房地产企业上市寻求资金。”

　　上市是目前中国房地产企业最关注的话题之一，包括成都本土企业在内的不少房地产公司都在寻求快速上市的机会。对此，潘石屹认为，上市是中国房地产企业长足发展的重要途径。

　　“最早创办SOHO中国的时候，并没有想到上市，因为上市很复杂，上市后所承担的责任也更大，但随着SOHO中国的快速发展，上市对公司的竞争力有质的提升。”潘石屹说，“土地价格的不断增长，房地产开发的门槛也提高了很多，以前房地产企业依赖银行贷款，但现在随着银根紧缩，让不少小企业甚至中型企业都被拒之门外。没有银行的支持，开发商日子更不好过。”

　　潘石屹认为，中国没有成熟的资本市场，房地产企业的融资渠道有限，更多需要银行的支持。但现在银行出台了很多限制，比如提高自有资金比例、不能用银行贷款交纳土地出让金、购买土地不能分期付款等等，在这样的市场环境下，开发企业想要做大做强必须上市，这促使中国房地产市场进行入到一个新的发展时代，上升到一个新的竞争平台。

　　富豪榜让我很尴尬

　　“各式各样的富豪榜让我很尴尬，我更赞同别人说我是中国脱贫的榜样。”

　　在最新出炉的

福布斯中国财富榜中，潘石屹与其夫人张欣借SOHO中国上市猛然上升到第七位，在谈到这个话题的时候，潘石屹显得十分激动。“这样的富豪榜没什么实际意义，这次排到前面也让我很尴尬。” 这个社会是多元的，每个人对社会的贡献不一样，对社会的价值也不能简单地用数字来衡量，这样单一的价值观对社会发展也不好。如果一个社会的注意力都集中在这样的富豪榜上面，对整个社会的影响不一定是良性的。

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