美联储降息救了潘石屹 上市只因不想掉队

　　美联储降息0.5%救了SOHO二次上市

　　许慧颖

　　有过一次失败经历的老潘坦言太怕“白走一圈又回来了”。在香港路演完后的当天，潘石屹夫妇一行人带着忐忑的心情前往新加坡。结果到新加坡的早上，“美联储把利率下调了50个基点”的消息传来，潘石屹终于松了一口气，当天全世界的股票市场都大涨。路演第二天，认购超过4倍

　　从甘肃天水的生产队到华尔街有多远，SOHO中国董事长潘石屹感叹，他用了30年才走到。“如果从空间看就在家里，在我和张欣之间”。

　　“上市一直是张欣的夙愿，因为她是从华尔街走出来的，而对我一直是可有可无的状态。”在潘石屹看来，两次上市，前一次是抱着试试看好玩儿的态度，后一次是怕掉队。

　　首次上市无疾而终

　　SOHO中国首次上市要回溯到2001年的冬天，公司的一个英国小股东安德鲁来到北京。在游

长城时对潘石屹夫妇随意提出“应该让公司上市，到国外市场看看”，这个提议勾起了张欣心底“重回华尔街”的梦想。

　　当年底，便开始与张欣的老东家高盛联系。结果发现高盛对SOHO中国的经营模式与前景非常看好。甚至两天内，便出了一份研究报告。

　　“SOHO中国并不是一家普通的

房地产公司”，在这份报告翻开的首页便印着这样一句话。至今想来，潘石屹仍旧很激动：“当时好像一下子有找到知音的感觉。”这份报告称，SOHO中国不是一个过分注重土地储备的公司，而是一个关注品牌的公司，一直更关注盈利能力的公司；和其他房地产企业最大的不同就在于其独特的商业模式。

　　对此，潘石屹心有戚戚，好像醍醐灌顶，之前模模糊糊的想法一下子跃然纸上。该评论一直被SOHO中国贯彻至今，不愿放弃。当时，来自主流资本市场的高盛甚至比潘石屹更为兴奋和乐观，建议在美国和中国香港两地同时上市。

　　不过，当上市计划正式启动后却连续遭遇到不利的市场环境。“安然事件”爆发后，美国对上市公司的监管变得非常严厉；同时，布什政府准备对伊拉克发动战争，两个事件使得股票市场一片萧条。而到了2003年，北京遭遇“非典”。

　　彼时，SOHO中国已经拿到了所有上市通行证：中国证监会无异议函、香港证监会和联交所的批复以及纽交所批复。

　　首次上市就这样无疾而终，此后很长的一段时间内，潘石屹都不再有上市的念头和打算。他觉得自己小本经营很不错，有充足的现金流，与很多大公司如万科之类的盈利水平相差无几。

　　直到去年底，老潘突然发现状况有所改变。

　　9个月跑步上市

　　经过几年潜心经营，SOHO中国已经变得比第一次上市时更有名气和实力。而潘石屹本人也成为明星式的地产商。

　　但埋首于自己小作坊辛勤劳作的潘石屹并未意识到此时世界已经不一样了，游戏规则也在悄悄改变。2003年下半年以来，大批地产公司赶赴资本市场，至今都纷纷获得了丰厚的回报。

　　2004年，潘石屹偶然一次查看地产公司的业绩报告，已经上市的万科年报吓了他一跳。怎么几年的工夫，当年的万科上市后利润水平就高得吓人？而一次与万科总经理郁亮的私下交谈更让老潘激动不已，郁亮透露的数字老潘想都没想过。

　　直到去年底，他组织了公司内部一批人准备出一本上市地产公司年鉴。这使得他有机会看到了更多地产公司的业绩，看到了地产公司一旦与资本市场结合后都有了突飞猛进的发展，“简直不在我的想象中”。

　　此时的潘石屹突然清醒地意识到游戏规则的改变。如果再坚持小作坊的小本经营，可能自己很快就会掉队，被排斥在主流地产圈之外，“甚至最终失去坐上台面的资格”。于是决定再度启动上市计划。

　　有赖于上一次上市已经几乎走完了全过程，这一次审计之类的工作就变得相对轻松，因为所有的账目都是清清楚楚的，毕马威在上一次已经做过8年的审计，这为上市节省了大量时间。

　　起初，为了好卖，高盛把价格定为6.0~8.3港元。对于这个价格，张欣不同意。她认为SOHO中国比这个价格更值钱。最终，经过协商双方把价格调整为6.3~8.3港元。

　　SOHO中国保荐人之一瑞银亚洲执行董事、中国股票资本市场部主管朱俊伟向《第一财经日报》表示，“特别是对于国际机构投资者来说，他们评估一个公司会更多看重它的是PE，即盈利能力，净资产只是一个参考因素。”

　　在他看来， SOHO中国的土地储备虽然不多，但是都位于核心地段。“看看香港的香港置地和太古地产，就知道SOHO中国的价值所在了。”据了解，香港置地和太古地产与SOHO中国相类似，土地储备并不多，但几乎都占据市中心的位置。

　　老潘自己更是骄傲不已，在近期的一次投资港股的讲座上，他表示土地储备最重要不在量而在质，“北京和内蒙古的土地价值不可能一样，地段是房地产永远的秘诀”。

　　整个上市过程中，最让潘石屹心悸的是“不确定性”。在路演之前，发生了美国次级债事件。

　　有过一次失败经历的老潘坦言太怕“白走一圈又回来了”。在香港路演完后的当天，潘石屹夫妇一行人带着忐忑的心情前往新加坡。结果到新加坡的早上，“

美联储把利率下调了50个基点”的消息传来，潘石屹终于松了一口气，当天全世界的股票市场都大涨。路演第二天，认购超过4倍。

　　也就在此时，UBS建议把定价提高0.5港元。不过由于此前在香港的投资者推荐大会已经公布了定价区间，香港媒体也已经报道出来。为了不失信于人，潘张二人决定维持原价。这使得投行人士大为吃惊。因为如果提价至8.8港元，就意味着可以多募集7亿港元。

　　离开新加坡后的各国路演越来越顺利，下单率高达94.8%。这意味着投资者改变了5年前的想法，接受了SOHO中国的商业模式。10月8日，SOHO中国正式挂牌，128亿港元到账。SOHO中国终于完成了历时5年的梦想，而潘石屹本人更如脱胎换骨一般。

　　“现在对于SOHO中国来说，比较痛苦的一件事就是产品和股票的错位。”首次尝到资本甜头的潘石屹并不满足，他表示香港的股民并不了解SOHO中国，甚至有些人都叫不出SOHO中国的名字，把它称作“英文中国”。而内地真正了解自己的客户却买不到自己的股票。“我们的品牌优势还是在内地，如果政府能批准我们回归A股，这种市场的错位可以消除。”

　　上市后，潘石屹仍旧坚持自己原有的商业模式，并不打算大规模圈地。而这种模式正确与否，只能有待时间去验证。

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