第一轮上涨：1946年~1950年。二战导致香港建筑损坏严重，同时战后人口大增，1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过300万，结果闹房荒，地价和租金飙升。相对而言，房价涨幅较地价和租金较小，主要是因为当时购买力不足，且房屋买卖以整栋为主，有财力的买主极为有限，直到吴多泰和霍英东两位地产先行者创立“分层出售”和“分期付款”模式后，房屋交易量趋于大增。1950年朝鲜战争爆发，香港转口贸易一落千丈，经济萧条，房地产市场受到波及。

　　第二轮上涨：1953年~1957年。朝鲜战争结束后，香港经济恢复，并开始向工业化转型，房地产市场趋于活跃。另外，旧城改造的大力推进，以及分层销售和分期付款的推广刺激了需求。主要商业区地价不到一年涨幅超过100%。其后，由于政府管制炒楼花行为，加之物极必反，楼市由热转冷，1958年房地产价格大跌。

　　第三轮上涨：1960年~1965年。工业化快速推进，作为亚洲四小龙，香港经济开始起飞；居民收入大增；国外资金大规模进入。在这种背景下，1960年楼市又开始繁荣起来，地价、房价和租金大幅飙升。1965年，爆发银行信用危机，银行紧缩信贷，需求萎缩，导致市场严重供过于求，房地产价格暴跌。

　　第四轮上涨：1968年~1973年。香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展；大量热钱涌入；政府启动新市镇开发计划的实施；1972年制定“十年建屋计划”。这些因素促使楼市回暖、繁荣，房价和租金飙升，投机活动盛行，炒卖楼花现象严重，开发商捂盘惜售。

　　股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度。1973年，股市泡沫破灭，从1774点一路跌至到1974年的150点，楼市也随之崩溃，楼价、租金大幅度下跌。

　　第五轮上涨：1976年~1981年。香港国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司；1976年开始地铁修建计划；1978年，推行“居者有其屋计划”，新兴市镇逐步形成；1979年人口增至500万，家庭小型化趋势明显。

　　长江实业、新鸿基产等一批地产巨头崛起，并纷纷上市。在这些因素推动下，地产市场迅速复苏、繁荣，并于1981年达到高峰。随后而来的世界经济危机，影响了香港经济；同时中英香港问题谈判，令香港人出现信心危机。楼市快速由热转冷，连跌三年。

　　第六轮上涨：1985年至1997年。1984年中英公布联合声明，增强了香港各界对房地产的信心。1985年市场开始复苏。1986年后，港币随美元一同贬值，银行放松了按揭贷款条件，利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了投资需求。写字楼严重供不应求，售价、租金急升，租金水平仅次于东京和伦敦。

　　1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍。1997年香港房价自高位下跌，持续5年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。

进入【新浪财经股吧】 讨论