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　　在退出A股IPO仅仅两个多月之后，大连万达[微博]商业地产股份有限公司(简称万达商业地产)在9月16日正式宣布启动港股上市计划，按照正常的港股上市流程周期，公司最快将在年内完成挂牌上市。

　　作为目前国内最大的商业地产开发商，万达商业地产在全国109座城市拥有159座万达广场和8座万达城，截至2014年6月末，总持有完工物业面积将近1700万平方米，远高于目前港股同类商业地产公司。

　　按照万达商业地产现有盈利水平以及参照港股同类商业地产公司的估值，万达商业地产上市后的市值将是千亿级，也将成为今年港股最大规模IPO。

　　千亿级市值

　　截止到9月10日数据，现有港股房地产上市公司当中，有9家市值超过1000亿港元，前三位的分别是长江实业(00001.HK)、新鸿基地产(00016.HK)和九龙仓集团(00004.HK)，市值分别为3282亿港元、3227亿港元和1891亿港元。

　　而目前赴港上市的大陆房地产公司当中，市值超过1000亿元的只有中国海外发展(00688.HK)、万科企业(02202.HK)以及华润置地(01109.HK)，上述三家房地产公司当中，中国海外发展和万科企业在主营业务上均偏重于住宅地产，相对而言，华润置地虽然目前主营业务同样也倚重于住宅地产，但是借助于近年来在万象城和五彩城等项目上的拓展，开始积极布局商业地产，同时，按照华润置地在今年7月份所制定的房地产发展战略，直指“中国商业地产领导者”。

　　不过，从现有规模上来看，华润置地与万达商业地产的还相去甚远。在持有物业建筑面积上，万达商业地产截止到2014年6月末尾1684万平方米，而华润置地截止到今年中期的时候也只有250万平方米；从土地储备上来看，华润置地截止到2014年7月31日为3653万平方米，而截止到2014年6月30日，万达商业的土地储备面积为7676万平方米；而从自持物业租赁收入占整体收入的比例来看，截止到2013年底华润置地包括酒店以及物业租金收入占比大约在7%左右，而万达商业地产目前的酒店和物业租金业务收入占比重超过13%。

　　而按照中国房地产协会2014年颁布的《中国房地产开发企业商业地产综合排名》显示，万达商业地产在商业地产开发商中排名第一，世界第二，同时也中国最大的豪华酒店业主。

　　截止到9月10日收盘时，华润置地的市值为1096亿港元，对应其2013年净利润，静态市盈率为7倍，但是在接受记者采访的行业分析师看来，万达商业未来在港股的估值要远超过这一估值水平。

　　在目前港股房地产公司当中，除了来自大陆的房地产公司之外，包括恒隆地产等香港房地产公司也同样在大陆的上海、无锡和沈阳等地开展商业地产项目，由于其现有业务当中自持物业的收入比例较高，大约占到70%-80%之间，因此其市值对应市盈率达到了16倍左右。

　　不止是大

　　根据wind对目前港交所上市房地产公司的估值比较中记者注意到，在规模以上的房地产公司当中，香港本地房地产公司的估值普遍较高，其中恒隆地产截至9月10日股价对应的市盈率将近16倍，太古地产(01972.HK)超过12倍，最低的长江实业也有9倍；相对而言，来自内地的房地产公司估值普遍较低，万科企业的市盈率是8.6倍，碧桂园(02007.HK)是5.8倍，而恒大地产(03333.HK)、SOHO中国(00410.HK)和富力地产(02777.HK)三家在内地较有影响力的房地产公司市盈率基本都在3倍左右。

　　然而，与二级市场给予内港两地上市公司不同估值相对应的是，香港地产公司最近几年来的净利润多数都呈现不同幅度的下滑，而大陆房地产公司则基本都呈现出业绩稳定增长的态势，其中，万科企业和碧桂园最近三年来的净利润年均增幅都在20%至30%之间。

　　对于港股在两地上市公司在估值和业绩上出现的背离，接受记者采访的行业分析师认为目前香港一些较有规模的房地产公司均为成熟的商业地产公司，其主要的收入都是依靠租金收入，几乎没有什么太大的成本；相比较而言，大陆赴港上市的房地产公司多半都是住宅地产公司，一方面业绩增长较为明显，另外一方面大量的成本支出也导致其在毛利率上远低于商业地产公司，这必然会影响到市场对其的估值。

　　根据记者所查阅的相关财务数据显示，太古地产和恒隆地产去年的销售毛利率平均在72%-75%之间，而同期万科企业和华润置业的销售毛利率只有27%-28%之间。

　　显然，作为目前国内规模最大的商业地产公司，万达商业地产如何在接下来的投资者心中确立一个定位，必然会影响到市场对其的估值。

　　对此，接受记者采访的行业分析师认为，万达商业地产在持有面积及合约销售上体量巨大，具备独一无二的是市场地位，几乎没有竞争对手，其唯一性的发展模式对照中港两地的上市公司，完全没有可比性。同时，万达在规模优势之外还有其高增长性，“这种增长性体现在两个方面，一个是随着每个商业体逐渐进入成熟期之后，租金收入会有一个自然增长，会有一个基数性的增长；另外一个是万达商业地产已经构建出一套成熟的商业模式，可以大量复制，会实现一个几何性的增长。”

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