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李嘉诚的人民币REITs:并无优势保障投资者收益

http://www.sina.com.cn  2011年04月29日 23:16  经济观察报

  邬琼

  4月29日,李嘉诚(专栏)旗下汇贤房地产信托于港交所挂牌交易,成为香港首只人民币交易的股票。

  这是李嘉诚盘算内地上市无望后作出的选择。此前,李嘉诚曾计划房地产业务在A股上市,但因外资A股上市久久未能批复,而不能如愿。2010年,港交所总裁李小加(专栏)在香港被确定为人民币离岸中心后力推港交所人民币计价股票港交所上市,李嘉诚重新调整旗下内地房地产业务的上市计划,并最终使汇贤房托成为首只港交所上市的人民币计价股票。

  此次,李嘉诚主要资产为位于北京长安街的东方广场,形式为房地产信托基金,即REITs,其股东回报主要来自于东方广场中的东方新天地商场、写字楼的租金收益及东方君悦酒店和酒店式公寓的收益。

  套现

  早在1999年东方广场开始营业之际,其面临的实际问题便是李嘉诚旗下的长江实业并未拥有东方广场的全部权益。

  因属于外资公司,长江实业与内地合作伙伴合资共同经营东方广场。

  汇贤房托招股说明书显示,1991年,李嘉诚与其内地合作伙伴成立北京东方广场公司,其中李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔占有60%股权,而李嘉诚内地合作伙伴拥有东方广场公司40%股权。

  按双方当时协议,长江实业及和记黄埔以资金入股,其内地合作伙伴则以土地入股,其中包括办理相关土地证件及土地使用年限的手续费用。东方广场的土地性质是商业综合性用地,使用权限为50年。

  2007年,李嘉诚曾对外界表示,希望和记黄埔及长江实业内地地产业务能够在A股上市。其中东方广场作为李嘉诚旗下最为成熟的物业之一,被列为重要的上市资产。有消息称,当时李嘉诚甚至希望单独以东方广场在内地发行REITs。

  2008年,李嘉诚开始一系列资本操作。

  李嘉诚通过其于1993年在香港成立的汇贤控股以及于1994年于境外成立的Hui Xian Cayman接收长江实业及和记黄埔持有的北京东方广场公司60%的股权。而后,再通过汇贤控股向北京东方广场公司注入资金2.7亿美元,买下东方广场公司境内合作伙伴在土地使用期限内的租金收益权。

  至此,汇贤控股拥有北京东方广场未来38年的全部租金收益权限。

  为使汇贤房托上市,李嘉诚再次将其从内地合作伙伴手中购回的租金收益权用以房地产信托基金的形式上市。汇贤房托用于上市的股权中机构投资者及公众投资者各占20%。

  截至汇贤房托公开发售结束,汇贤房托以每股5.24元人民币的定价募集资金104.8亿元。这意味着,李嘉诚以2.7亿美元的代价,换取了104.8亿元人民币的资金。

  冷清的认购

  作为首只人民币计价的股票,汇贤房托的招股并非理想。

  此前,香港市场普遍认为汇贤房托将受到市场欢迎,原因是香港市场人民币目前充裕,截至今年3月,香港市场持有人民币超过4000亿元,此外,目前人民币正处于升值通道,人民币计价的股票产品将有利于香港市场的人民币增值。

  但此次汇贤房托自公开招股以来,虽然受到机构投资者的热捧,但未受到香港普通投资者的肯定,仅获得2.5倍的超额认购,公众投资者的实际认购金额仅为20.5亿元。李嘉诚此前于香港是上市的REITs产品曾获得超过300倍的认购。与汇贤房托几乎同时上市的唐宫中国控股有限公司则获得了超过600倍的超额认购。

  此外,汇贤房托将IPO定价区间定位于5.24元到5.58元,但其公开招股定价最终选择的底价5.24元。

  关于此次汇贤房托普通投资者认购冷清的原因,市场认为,一方面当前香港人民币流动性尚不充裕,香港投资者担忧市场的流动性,届时手中的股票无法及时兑换成人民币;另一方面则在于,作为依靠房地产资产租金收益的房地产信托产品,汇贤房托仅剩下37年的租金收益期。

  港交所总裁李小加则对媒体表示,“我觉得根本不应出现万人空巷的情况。”

  事实上,作为房地产信托基金,汇贤房托旗下的东方广场虽然拥有北京市最高的租金,但其此次发行房地产信托给出的收益却并不高。

  按汇贤招股说明书,汇贤房托的收益率估计将达到4.26%,高于香港各银行提供的0.5%的人民币存款利率,但低于香港房地产信托基金平均5.5%的收益率,更低于2005年于香港上市的内地房地产信托基金越秀房托7%的收益率。

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博 专栏)认为,如果计入人民币增值因素,汇贤房托的最终收益率可能接近10%。

  但有行业人士认为,香港普通居民如果将人民币存入内地银行的利率亦3.25%,加上人民币增值因素,其收益率亦接近汇贤房托的收益率。同时,出于对香港人民币流动性的担忧,投资者会担心届时股票是否能够及时套现;此外,出于对人民币和港币兑换层面的考虑,券商在经营汇贤房托产品时,要向投资者收取2%的年息,而香港普通股票的年息为1%。

  以上种种缘由导致,首只人民币计价的股票汇贤房托在保证投资者收益层面并无明显优势。

  但事实上,汇贤房托仅仅是开始。就李嘉诚旗下的内地房地产而言,仅商业地产部分除去东方广场外,其亦在上海拥有多项优质物业。市场并不能排除日后汇贤房托有收购这些物业的可能。

  事实上,李嘉诚何时利用汇贤房托的平台收购相关物业取决于物业本身是否具有更多的升值潜力,一般认为,未有租金收益达到稳定期的物业,且无法通过物业升值获取其他融资渠道时,李嘉诚方才会考虑将物业以房地产信托基金的形式上市。

  来源:经济观察网

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