汇贤房托：年收益或超7%

　　《中国经济周刊》记者 谈佳隆|上海报道

　　李嘉诚(专栏)又做了件大事。

　　4月11日，香港，长江实业旗下的汇贤房地产信托投资基金(REITs)(下称“汇贤房托”，87001.HK)开始为期约一周的公开招股——以人民币计价。

　　据悉，汇贤房托将于4月19日确定最终价格并进行募集资金，若募集成功将于4月29日在香港交易及结算所有限公司主板开始挂牌买卖。由于中国内地仍未放开REITs业务，这意味着汇贤房托不仅将成为香港、也是全球首只以人民币计价的房地产信托基金，

　　年收益率或将超7%

　　在近日召开的汇贤房托投资者推介会上，汇贤房托管理主席、长实副董事总经理甘庆林毫不掩饰地表示，汇贤通过房地产信托基金形式是“历史创举”、“对人民币国际化有积极推动意义”。

　　据悉，汇贤房托下属项目由长江实业(00001.HK)旗下分拆出来的内地出租物业组成，其主要物业是持有北京王府井东方广场物业未来38年的产业租赁协议，该协议签订于1999年，于2049年1月届满。

　　甘庆林在推介会上透露，合营期内汇贤将享有北京东方广场全部收益，合营期满后东方广场固定资产会无偿归境内合作伙伴所有，而其余资产汇贤可得六成。

　　东方广场物业位于天安门广场附近，是北京代表性的大型商业建筑群之一，占地约10万平方米，由东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓及北京东方君悦大酒店4个写字楼、公寓、酒店和商场项目组成。

　　此前有一家美国评估公司认为，东方广场截至2011年1月31日的评估价值约314.1亿元，而其2010年租金收入约22.7亿元。根据招股书，汇贤房地产信托投资基金计划最多筹集资金人民币112亿元，共发行20亿个单位，其中，16亿个单位作国际配售，其余4亿个单位作公开发售。

　　汇贤房托发行指导价格区间为每单位5.24元至5.58元人民币，单位派息回报率4%～4.26%。最低投资额为每手1000个单位，计入经纪佣金及交易费，投资起步共为5636.25元。

　　中银国际一位分析师告诉《中国经济周刊》：“这样的投资回报率对于REITs来说并不高。因此有机构投资者在此前召开的汇贤房托投资者推介会上表示，由于汇贤息率始终较预期低，加上在未来加息环境下，故暂时认购兴趣不大。”

　　不过，也有分析机构认为，汇贤房托给予的回报率高于投资人民币债券，加上旗下物业租金具备上调空间和人民币升值的预期，以港币折算其年投资回报率有望达到7%，高于目前香港上市房地产信托基金5.7%的平均水平。因此投资汇贤房托具备相当的吸引力。

　　仅为过渡性产品？

　　从本质上说，汇贤房托类似于定息产品，长江实业作为房地产开发商将旗下租金收入稳定的物业，打包成REITs分拆上市，让资金回笼，同时定期将租金收入分派给投资人。

　　一般来说，REITs产品本身的风险和收益高于债券，低于股票。此前，香港已经发行人民币债券，因此REITs被众多业内人士视为只是香港开拓人民币市场的过渡性产品，最终目标是发行人民币计价的股票。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博 专栏)告诉《中国经济周刊》，人民币计价证券产品的推出也有助于吸引海外投资基金来香港投资，从而增加外国及其机构增持人民币的意愿，进而推动人民币离岸市场发展，也可以推动金融机构从事人民币的业务。

　　今年3月，香港交易及结算所有限公司就已连续进行两次人民币交易、结算和交收的系统测试。据其公布的测试结果显示，333家券商通过测试，约占券商总数的六成。所有在港中资券商均获得参与人民币证券交易及结算的资格。

　　这些举措显然不仅仅是为了此次REITs的推出做准备。在记者采访中，不少分析人士认为，汇贤房托从短期来看其投资收益并不理想，但将为香港金融市场提供更多的人民币计价产品，例如在港人民币股票的发行提供范例。

　　“原来人民币在香港的投资产品都是固定收益的，如债券、贷款等等，发行以人民币计价的信托基金、股票将进一步活跃香港的人民币市场。”贝莱德董事总经理兼中国首席代表李运建告诉《中国经济周刊》，“香港正考虑加快建设人民币离岸市场，随着人民币存款数不断增加，持有人民币的投资者对人民币产品需求很大，在港人民币股票的推出将不会是很远的事。”

　　人民币融资回流政策仍不明确

　　汇贤房托上市被视为“过渡性”产品的另一个理由是：募集的资金将会投资于香港市场，暂不会回流内地。

　　甘庆林在记者会后曾对媒体表示，汇贤筹集资金全部交给原股东，不涉及回流。

　　因此，有观察人士判断，汇贤房托此次上市本质上只是投资方的一种退出方式，而非进一步募集资金扩大投资。由于在制度设计上，汇贤房托已经完成了项目租赁和购买，因此不存在融资后再把资金回流到内地进行再投资的必要，然而如果在香港发行以人民币计价的股票，其投资流向就是必须让投资者了解并需要监管层解决回流渠道的问题。

　　此前，香港财经事务及库务局局长陈家强也曾公开表示，人民币产品在香港推出的先决条件为供需支持(即有足量人民币投放及投资者需求)，而以产品成熟期而言，定息产品如房产信托基金较为稳定，不受二级市场成交量影响，但人民币计价股票则需成交量支持，需待二级市场成熟方可推出。

　　汇丰控股、德意志银行等多家研究机构都认为，香港拥有人民币存款达到1万亿元以上的水平时，人民币股票才会初具规模，而这个目标其实并不遥远。因此目前关键的问题并非是资金和交易量，而是政策能否进一步放开。

　　有业内人士告诉记者，香港发行人民币股票仍然需要监管层对资金回流问题作出明确的表示，才可能实现海外人民币资产真正的保值增值。有消息称，包括周大福、大润发和吉野家等多家企业都在酝酿在港发行港币、人民币双货币股票来满足业务增长的需要，而募集的人民币能否回流政策仍不明确。

　　在李运建看来，香港的人民币产品市场越丰富越能吸引资金进来，整个市场就越繁荣，但伴随着产品的逐步增多，风险和收益也相应扩大，政策制定者必须注意这方面的问题，特别是在推进在港人民币股票发行中如何解决回流问题。

　　申购汇贤房托路线图

　　4月初，汇贤房托公布招股说明书。

　　4月11日，汇贤房托举行推介会并进行配售，已经在香港本地银行开设人民币账户投资者可以通过汇丰、中银国际、恒生银行等金融机构指定网点对所需要汇贤房托基金单位进行申购。

　　4月19日，认购期结束，汇贤房托会根据募集资金的规模确定基金发行价格并宣布发行价并告知投资者是否已经申购成功。

　　4月29日，汇贤房托将正式在香港交易及结算所有限公司主板开始挂牌买卖。

　　往期报道

　　本刊2011年第12期曾以《巨额离岸人民币何处去》为题报道香港人民币离岸业务推进情况，分析在“点心债券”之后人民币业务如何让投资者“饱餐”问题。