国元证券（香港）

　　融创中国(1918.HK)IPO申购建议：

　　2009年中国地产行业明显的复苏，但在2010年，中国政府在出台了“国四条”和“国十一条”后，政府已开始逐步收紧开发商的土地出售法规和现金流，国内的开发商在经历一段较好的快速发展时期后，市场环境已开始变化，房地产格局也将开始发生变化。在2010年4月份出台新政后，房地产成交量明显下滑，但成交均价依旧企稳，在9月份随着房地产成交旺季到来，各城市开始出现价量齐升的局面，政府再次开始谈论二次调控的措施，因此市场氛围将再次受到打击。

　　融创中国是综合住宅及商业物业发展商，专注在中国经挑选城市发展大型中高档物业。目前公司将目光集中于环渤海、苏南及成渝三大区域，并在五个具庞大经济增长潜力的策略性目标城市经营业务，分别为天津、北京、重庆、无锡及苏州。并一直积极扩展公司的业务至其它目标城市。公司现在的土地储备为590万平米，其中持做投资物业面积44万平米，发展中物业153万平米以及393万平米的未来发展用地。

　　据初步招股文件所述，融创中国2009年销售额为48亿元人民币，毛利为10.8亿元人民币，净利润为8.3亿元人民币，每股盈利为0.41元人民币；根据公司招股书说明，截止至2010年6月31日公司不包括物业升值的净利润不低于1.87亿元人民币，每股盈利为0.062元人民币，按照发行价中位数3.58元计算，公司半年的PE为49.7倍，考虑到地产公司的结算周期，下半年结转面积将会多于上半年，因此预计公司2010年PE为15-20倍，在行业中也偏高。

　　鉴于2010地产股在香港上市分为不佳，仅有一间公司在2010年新上市，并且表现不佳；加上，融创中国在2009年年底曾尝试过上市但失败，此次再次上市将会影响香港市场对该公司的认购热情。另外，融创中国的品牌影响力有限，再加上近期对于房地产行业加紧调控的风声更近，公司招股估值较高，因此建议谨慎申购。