恒大地产今日挂牌交易定价每股3.5港元

　　今日，在众多内房股香港上市浪潮中一枝独秀的明星企业——恒大地产，在香港联交所主板以新股上市编号：03333正式挂牌交易。市场消息指出，恒大地产最终定价在每股3.5港元，公开发售16.1亿股，占公司股本的10.8%，集资额近60亿港元，按招股定价计算恒大地产总市值将达到525亿港元。

　　富豪认购恒大“群星拱照”

　　为了部署来港上市，恒大在去年引入多名机构投资者入股，包括新世界发展主席郑裕彤及科威特基金，加上早已入股恒大的投资银行美林及德银，这些实力雄厚的明星股东，在推动恒大地产顺利上市的过程中，推波助澜，为恒大招股增色不少。

　　有接近恒大地产的人士指出，这也是恒大谋求香港上市的重要部署之一。今年10月，在恒大重新启动上市计划之后，由于定价较低以及土地储备雄厚，虽然同

　　期有不少内房股招股，仍吸引众名人大手笔持股进入：英皇集团主席杨受成、中渝置地主席张松桥、澳门赛马会董事总经理李志强均透过国际配售认购恒大股份；原本已为恒大股东的郑裕彤更加码投资5000万美元，上市之后，其持股量或将达到4.18%至5.56%。

　　虽然上市之初便获得“群星拱照”，但恒大地产并未因此“漫天索价”，反而以每股3至4元招股，相当于明年预测市盈率5至6.6倍，股价较资产净值折让高达39%

　　至54%，在同期内房新股中可说是相当便宜。

　　业内人士指出，凭借招股期间的过人表现和众多富豪大佬的支持，预计恒大股价会有较大上升空间，一路走强是大势所趋，以发行价每股3.5元计算，恒大也有望成为今年规模最大的内地赴港上市民企。实质上，据香港媒体报道，恒大地产暗盘成交价介乎3.8港元至稍有溢价的4港元之间，较上市定价高出14%。

　　市值最大民营房地产企业第一

　　“如果首日交易顺利，恒大将缔造数个历史记录”，上述消息人士透露，一是今年内地赴港IPO规模最大、集资额最多的企业，二是今年内地市值最大的民营房地产企业，他说，恒大仅拨出10.8%的股份，集资额就高达近60亿港元。而且其在引用回拨机制后，公开发售部分可供分配股份数目增至4.84亿股，相当于全球发售总数约30%。其公开发售获73.84亿股有效申请，相当于超额认购44.72倍，冻结295.37亿元，国际配售亦获

　　大幅超额认购。一手中签率仅为50%；散户认购7手才稳获派一手。

　　恒大主席许家印表示，公司原拟集资过百亿元，惟招股价“太便宜，卖得很心痛”，宁愿卖少一点。他更笑言，恒大上市后市场会有四类人，“没有下单(认购股份)的人感到后悔、下单少的人感到遗憾、下单多的人有成就感，至于恒大原有股东就感到痛心，因为把股份卖得便宜。”

　　实际上，从前期招股情况来，恒大地产受到了投资者的热烈追捧，公开发售超额认购46倍，国际配售超额认购11倍，冻结资金约304亿元，其风光登陆香港市场已是铁板钉钉的事情。

　　实际上，资本市场的跌宕起伏，对于恒大来说实在太过熟悉。从“琼能源”到“恒大地产”，再到“绿景地产”，再到两度赴港IPO，自从2002年第一次借壳上市，恒大的命运就与资本市场紧紧联系在一起。

　　借壳琼能源初试啼声

　　把时光推回到2002年，中国股市上的IPO热还没有兴起，特别是在房地产板块上，虽然1995年国内资本市场已经对地产股上市松绑，但从2000年至2002年，只有天房发展、栖霞建设等5只股票直接挂牌上市。

　　在资源稀缺的环境下，更多的公司还是采用了“借壳”这种相对便捷的方式进入资本市场。恒大也不例外。许家印在接受媒体采访时说，我们曾经有过直

　　接上市的构想，但最终选择了买壳上市的方式。他称，借壳的过程快得出乎想象。他与原股东只用了1个小时就基本谈定，办理相关手续也仅用了一个星期的时间。

　　2002年8月22日，广州恒大实业集团有限公司宣布，已成功受让上市公司“琼能源”原大股东海南润达实业有限公司所持有的公司法人股41864466股，随后琼能源改名恒大地产。

　　不到一年时间内，许家印又将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入“恒大地产”，成功将其“变身”为名副其实的地产股。据2003年中报显示，上半年公司实现主营业务房地产开发收入1.21亿元，毛利率高达54.97%，而净利润达4698万元。第三季度，恒大地产的业绩达到顶峰，报表显示，2003年1-9月实现主营业务房地产开发收入1.72亿元，净利润将近5199万元。

　　□背景资料：

　　成长中的恒大地产

　　从 2004年开始，依据全国拓展的战略计划，恒大集团派出专业团队到全国主要省会级城市开展土地收集的前期工作，相继收购了大批优质土地储备。目前，恒大已经成为进入省会级城市最多的开发商。极为优质的土地资源分布于广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥等二十四个主要城市，绝大部分位于直辖市或省会城市，不仅有利于恒大从容应对单个区域市场波动的市场风险，同时为赢得更高增长奠定基础。

　　与此同时，该集团董事局主席许家印较早前在招股记者会上表示，展望未来，该集团的业务策略会持续优化及善用标准化运营模式，维持多元化产品组合，以住宅物业为主，专注产品品质，实现品牌的飞跃；维持大规模低成本土地储备，应对日后发展需要；同时持续进行大规模快速的物业项目发展及战略性集中发展具有巨大潜在需求的地区。

　　恒大地产集团成立于1996年，对于一个企业成长而言，十三年的时间并不算长，恒大能够在此期间完成由区域性公司到全国性大型房企的跨越，正是恒大独特的管理模式不断发展、不断完善的过程。恒大管理的最大亮点在于通过“紧密型集团化管理模式”，在房地产开发建设从上到下的各个环节都形成了一整套标准化运营模式，以标准化的流程及业务运营体系来推动公司发展。除了管理上的显著优势外，人才方面的优势更是被看作是恒大最核心的竞争力所在，以素质过硬、执行力超强闻名业内。

　　更名绿景地产许家印全身而退

　　但就在顺利度过“蜜月期”后不久，2005年，又遭遇了中国房地产业的宏观调控。

　　央行宣布，从当年3月17日起，调高商业银行自营性个人住房贷款利率。由于绝大多数个人住房贷款年限均为5年以上，这实际上意味着个人住房贷款利率至少将上调0.2个百分点。在随后的160天里，中央各部委一系列的宏观调控政策频频出手。作为利益关联方的地产公司，遭遇到了前所未有的考验。

　　2005年，恒大地产业绩大幅下滑，当年实现主营业务收入1.88亿元，同比下降32%；实现净利润仅仅525万元，同比下降86.5%，每股盈利仅3分钱，恒大给出的业绩变动原因为：受宏观调控政策等因素的影响，公司控股开发的商品房项目销售收入下降，相应成本上升导致净利润下降。

　　与此同时，长期陷入低迷的A股市场，使得恒大地产无法透过资本运作获取充足的养料，扩股融资一再搁浅。许家印果断地决定放弃这个平台，其标志性动作是，将“恒大地产股份有限公司”变更为“绿景地产股份有限公司”。

　　2006年，经过一系列股权改制程序，许家印将所持的绿景地产所有股份全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司，获得现金7000多万，净赚2000多万。

　　两赴香港上市恒大地产终受追捧

　　此后，恒大地产的融资目光开始转向战略投资者，美林、德意志银行及新加坡淡马锡，先后入主恒大成为机构大股东。2008年，恒大地产首次冲击香港上市，但因受金融危机的影响，惨遭滑铁卢。时隔一年之后，恒大却在众多内房股香港上市浪潮中笑看风云。

　　作为内地土地储备量第一的房地产商，恒大之所以在香港备受推崇，其自身素质也功不可没。目前，恒大总建筑面积达到5120万平方米，平均土地成本约为445 元。据恒大透露，其在未来两年的重点是进入具有庞大增长潜力的省会城市及直辖市；同时将会透过把握主要省会城市及邻近范围的高增长地区内的发展机遇，继续提升在中国房地产市场行业的龙头地位。

　　除标准化，恒大另一“杀手锏”是物色具发展潜力的市郊地皮，以追求更高毛利。副主席兼总裁夏海钧早前透露，公司一般会先研究省市规划，然后锁定一些在不久将来会加强道路等基建的外围地区，再竞投这些地区地皮。由于有关地皮发展潜力尚未释放，集团便能以低廉价钱取得土地。当项目近完工及开始售楼，有关地区基建亦陆续竣工，自然能卖得更好价钱，带来可观利润。

　　恒大保荐人之一美林早前发表研究报告指出，恒大主要竞争优势在于将产品标准化，整体发展过程包括选择项目、设计、选材、投标、兴建以至推广，均采用标准化模式进行，令营运效率与成本控制均可做到最好，犹如内地地产界的“麦当劳”。

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