本报记者 荆宝洁 北京报道

　　搜房控股董事长、中国指数研究院院长莫天全用“起死回生”来形容再度赴港上市的恒大地产。

　　10月26日，恒大地产发布消息称，自22日开始在香港股市招股以来，恒大的国际配售部分已获得超过4倍的认购，成为近期香港股市新股焦点。英皇集团主席杨受成、澳门赛马会董事总经理李志强等均大手笔认购，就连久未沾新股的李嘉诚也斥资1亿美元认购恒大。

　　而一年前的11月，搜房网举办的香港地产周活动上，房企赴港融资信心几乎跌入了最低谷。“这样的局面是曾经意想不到的。”莫天全说。

　　从SOHO中国成功融资128亿港元到恒大地产首度上市失败，再到新的融资潮，一年多的时间里究竟发生了怎样的变化？而正在筹谋上市的企业又将面临怎样的新问题？

　　拥挤的上市通道

　　自今年7月29日北京金隅赴港上市以来，已有恒盛地产(00845.HK)、宝龙集团(01238.HK)、华南城(01668.HK)等多家房企完成境外上市。据统计，加上已通过聆讯和蓄势待发的企业，目前，排队赴境外上市的内地房企超过30家；实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

　　几家企业虽成功上市，但其发行价格相比于A股市场同类公司低了很多。今年9月底10月初陆续登陆香港联交所的华南城、恒盛地产接连遭遇了“破发”的尴尬。恒盛地产，开盘仅3.59港元，上市当天最高报3.92港元，收报3.76港元，较招股价下限跌10%。而在之后的半个月内，恒盛地产更是大跌20%。宝龙地产之前也不得已在降低发行价格的基础上，缩减融资规模。

　　这也导致近期准备赴港IPO的恒大地产、龙湖地产、禹洲地产、卓越集团、花样年等公司，在发行价格的确定上格外小心翼翼。恒大主席许家印表示，恒大集团的招股价定价区间并不高，有点贱卖的感觉，因此，公司发行的股票并不多，有些还要捂着。

　　曾经协助恒盛地产完成上市的德意志银行相关人士认为，这些房企的股价大多被低估了。而恒盛地产仅仅是被打了“半折”。

　　相比于A股市场，香港市场面向的是全球投资者，对估值的参照标准更为国际化，可供选择的投资标的更为丰富，因此不大可能出现超溢价的股价。这可以从同时发行有A股股份和H股股份的公司股价差异得到印证，除了少数公司是H股股价超过A股股价外，绝大多数公司都是A股更为昂贵。WIND的统计数据也显示，内地赴港上市的房地产公司市盈率普遍为10倍左右，大大低于A股市场。

　　上述投行相关人士接受本报记者采访时分析，积压了两年的上市需求在2009年底爆发，上市窗口显得有些拥挤。2007年就有一些企业筹备上市而未能如愿，2008年又遭遇全球性的金融危机，很多请求不得不被搁置。目前很多企业看不清2010年的走势，加上对加息的担忧，纷纷在四季度排队上市。由于排队的地产企业过多，也使得短时间内房企融资额缩水成为必然的趋势。基金经理会更加有选择地买入。

　　秦靖进一步补充说，来的企业多，投资者挑选的余地就越大，价格战是不可避免的。十几家企业几乎选择同一时间段上市，基金经理需要重新调整投资分配，卖掉老股，买新股。秦靖相信，如果上市后的业绩足够好，甚至超过上市前宣传的目标，股价一定会有所反弹，估值会恢复。

　　相比SOHO成功上市时的环境，另一巨大的变化是投资者的认知。德意志银行相关人士举例说，SOHO中国是因为在一线城市的利润稳定而受到青睐；而恒大规模很大，土地价格便宜。但成熟的投资者认为，企业并不是有了足够多的土地储备，就可以转化为利润。投资者会选择质量更好的企业。

　　对此，上述相关人士也表示，投资者会很关注上市公司具体的地块的价值。他回忆说，2007年当时很多开发商认为一线城市已经基本上饱和，于是纷纷去二、三线城市拿地。投资者可能会认同企业在二三线城市拥有大量的土地储备。但经历楼市调整后，投资者逐渐认识到，中国的住房商品化不过十余年的时间，一线城市远远没有饱和。即使是城市化率非常高的香港，当地的开发商依旧可以很赚钱。投资者又开始关注拥有一线城市高质量土地储备的公司。

　　上述投行相关人士认为，两年多来唯一没变的是，投资者一直认同高质量、能赚钱的公司，而土地储备只是基础。

　　上市房企将更理性

　　搜房指数研究院发布的最新报告显示，在恒盛身后，禹州地产、卓越置业、恒大地产、明发集团和花样年集团先后通过港交所的上市聆讯并开始路演。除此之外，尚有龙湖地产、中骏置业、佳兆业等企业正准备聆讯；融创中国、星河湾、香江国际、方圆地产等企业也在筹备上市。四季度房地产市场保持环比上升态势，多数企业销售业绩表现出色，资本市场对企业有较高的盈利预期，目前仍是房地产企业上市融资的好时机。

　　如此多的企业集中上市，将给内地房地产市场带来怎样的变化？恒盛地产10月2日在香港联合交易所挂牌交易，13日就宣布将收购两幅位于天津的土地，交易总价约8.49亿元人民币。而深圳卓越的招股文件也明确表示，将把集资所得的近50%用于收购土地。恒大地产表示，融资所得的资金将被用于现有项目的融资、增加土地储备等。

　　业界担心，多家房企上市之后，是否会重演2007年的土地疯狂，上市公司拼命融资去买地，房地产上市公司进入“高地价→高股价→更高地价”的恶性循环。陈丹华分析说，企业上市之后，肯定会投入一部分资金去买地，但买地的决策依据取决于当时的房地产市场，相比上一轮，企业应更加理性。“广渠路15号地最终被中化方兴拍下，但拍卖过程中SOHO中国潘石屹也出到39亿，1亿的差价很多吗？”德意志银行相关人士反问。无论是民企还是国企，上市公司还是非上市公司，高价拿地是因为对未来的房地产市场有较好的预期。

　　上述投行相关人士也表示，每年内地房地产企业在港净融资总数额不超过1000亿，1000亿的资金投入进去，不会给内地的房地产市场带来根本性的影响，甚至比不上保险资金对楼市带来的影响。秦靖认为，更积极的变化在于降低企业融资成本，上市企业发行债券成本要远低于非上市公司。通过上市，让公司更加透明化，提升管理水平。股东在公司策略、战术上的帮助，有助于管理层的决策。更完善的内控制度和财务制度，让企业变得更健康。每年度的审计，让公司更加规范化。

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