本报记者 徐广蓉 深圳报道

　　来自香港市场的消息，已完成路演的恒大地产(3333.HK)，预计11月5日挂牌上市，业内预测可募集资金10亿至15亿美元。

　　恒大正以赶超万科的龙头老大的姿态出现。根据10月9日克而瑞(中国)信息技术有限公司等机构发布的《2009年三季度中国房地产企业销售排行榜报告》，前三季度万科销售金额第一，而恒大地产异军突起，占据四个排行榜榜首。

　　恒大是否能够取代万科坐上行业老大的交椅，还是像当年的顺驰一样，只有“把式”没有内力？

　　来势汹汹

　　2007年上市的失利，令土地储备面积过于庞大的恒大一度陷入深刻危机。2008-2009年，恒大在旗下项目全面推行低价、快速的销售策略。

　　销售业绩，恒大并没有超越万科。据三季度报告显示，今年前三季度，万科以461.5亿元销售金额位居销售金额榜首，截至报告期末，公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。预计全年销售金额可超过2007年的523.6亿再创新高。而恒大地产的招股书显示，截至今年9月30日，恒大签约销售额为231亿元，虽然与2008年同期的54亿元相比，增幅约为三倍，但仍排在老牌一线地产商保利、中海之后。

　　销售面积方面，截至9月30日，恒大售出480万平方米，但仍然未及万科的510.3万平方米。

　　不过，从第三季度与上半年的销售增长率来看，恒大在销售面积和金额方面的成长性均位居第一，分别达到103.09%和106.75%，实现翻倍的增长速度。

　　在土地储备上，两家公司体现出激进与稳健的不同风格。

　　恒大引以为傲的是，5100万平方米的土地储备占据三季度末中国房地产企业土地储备第一，万科地产土地储备仅为2450万平方米，不到恒大土储的一半。同时，恒大目前在建工程面积在1700万平方米左右，成为国内在建面积最大的房地产企业。而万科则不疾不徐，郁亮表示，万科将继续坚持稳健的经营策略。面对近期较为火爆的土地市场，郁亮再次重申，万科“没有志在必得的土地”，在获取项目资源时，万科将继续坚持严格的项目获取标准，“宁可错过，绝不拿错”。据统计，今年前三季度万科共获取新增项目30个，按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米，明显低于2007年。土地储备的成本价格，恒大为445元/平方米，万科约为2686元/平方米。

　　产品结构方面，万科正在向高端产品改变，以改善型住宅为主要的发展方向。而恒大则是以典型的低价房为主，2009年1-9月，恒大地产平均销售价格为5128元/平方米。产品结构较为丰富，10%为高端产品，70%为低价产品，20%为度假型产品。

　　稳健为胜

　　尽管恒大地产平均销售价格明显低于万科、保利、中海等大型房产上市公司，但通过计算可得到，恒大地产的土地成本(445元/平米)只占到其平均销售价格(5128元/平米)的8.6%，土地成本优势明显。

　　值得一提的是，极其低廉的土地成本优势，并未提升恒大地产的毛利率。据招股书显示，2009年上半年，恒大地产销售成本10.89亿元，占期内总收入的66.6%；毛利率达到33.4%，但与2008年同期的37.2%相比有所下滑。

　　截至今年9月30日，恒大地产包括现金等值物及受限制资金总额达人民币100亿元。尽管如此，恒大地产仍然面临着不小的资金压力。

　　据招股书显示，截至2009年6月30日，恒大地产未偿还的银行借款达101.7亿元人民币，与2008年度末的104.4亿元基本持平(2006年、2007年分别为22.5亿元和95.6亿元)。同时，截至2009年6月30日，恒大地产应付账款累计达51.22亿元人民币，亦高出2008年全年44.6亿元的数据。目前，恒大地产总资产364.5亿元，负债总额274.4亿元，资产负债率为75.2%。

　　而万科的财务状况十分健康。郁亮表示，公司近期销售状况良好，净负债率仅为9.8%。万科三季报显示，今年1－9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35.0%。管理的有效性明显高于恒大。

　　在更深层的公司治理结构和企业文化方面，与万科相比，恒大也许才刚刚开始营造。

　　任何行业的龙头企业，并不单单以规模为唯一标准。业内专家认为，恒大赶超万科，更多表现为一种姿态和精神。真正的赶超，或许还有很长的路要走。

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