扎堆上市 港股承压

　　□本报记者 林喆

　　10月份以来，众多内地房地产企业启动赴港上市。由于新股发行量增大，房企赴港IPO定价普遍受到打压。卓越地产不愿降价发售新股，已决定终止上市；厦门禹洲以2.7港元低位定价；拥有巨额土地储备的恒大地产(3333.HK)预期发行市盈率也仅为6倍左右。

　　受新股上市进程加快影响，香港市场对内地房地产企业的估值普遍较低。近期，除恒大外，龙湖地产等国内优势公司纷纷通过港交所聆讯，今后香港地产股发售还将面临较大压力。

　　认购“冰火两重天”

　　赴港上市地产企业在面临“低估值”的同时，也遭遇了认购方面的“冰火两重天”。部分规模型企业因定价优惠且成长性良好，受到港资的追捧；但卓越地产、福建明发、花样年等公司的认购情况并不理想。

　　卓越地产公告，将不会按照原定时间上市，对于已经申购的资金，公司将于10月29日不计利息退回给投资者。无独有偶，花样年国际配售和公开发售均不理想，将推迟上市。

　　福建明发承销团的消息人士透露，福建明发国际配售仅仅足额，但公开发售认购率不足50%。该公司路演仍未结束，预期会继续按原定时间表上市，但有可能会降低招股价范围。

　　目前在港招股的地产公司中，恒大和厦门禹洲的情况较为理想。消息人士表示，厦门禹洲国际配售已经超额，公开发售部分亦获额2倍；招股价以下限2.7港元定价，集资16.2亿港元；公司将于11月2日挂牌。

　　虽然恒大董事局主席许家印对公司招股价低表示“心痛”。但截至10月28日，恒大公开发售部分已获得45倍超额认购，以公开发售6.46亿港元计算，认购资金已达291亿港元。其国际配售部分则获得11倍超额认购，恒大可能启动回拨机制。

　　恒大招股价初定3-4港元/股，发售约16.15亿股，相当于扩大后股本的10.8%，其中国际配售14.53亿股，占发行量的90%，集资48.4亿港元至64.6亿港元。根据恒大地产2010年预期净利润计算的市盈率为5倍至6.6倍，每股资产净值折让为54.1%至39.4%。

　　估值侧重资产质量

　　此前，赴港上市的内地房企华南城和恒盛地产在上市首日遭遇“破发”，而宝龙地产定价和发行规模大幅缩水，这表明，市场对内地房企估值趋于谨慎。

　　分析人士指出，市场整体资金依然十分充裕，此前一度冷却下来的新股热潮，正跟随重归升势的大市而再度升温，“破发潮”也暂告一段落。有较大折让的内地房产新股依然受到投资者的青睐。而香港市场IPO已经从追捧期进入选择期。

　　香港投行人士表示，金融危机过后，资本市场更关心房产商的财务状况、风险控制能力和土地储备质量。

　　在香港，投行对地产公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即净资产价值法。相对于简单的市盈率定价，NAV估值对预期价格变化、开发速度和投资人回报率等因素展开全面评估；但这种方式也推动了开发商简单的资产崇拜。目前这种估值模式正在改变。

　　野村证券地产分析师指出，随着市场对地产企业IPO更趋理性，今后，地产商在关注资产规模的同时，更应关注资产质量和品牌等因素。

　　投行人士指出，恒大拥有高额土地和项目储备，且主要发展二线城市住宅项目，因此获得机构认可。

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