恒大再战港岛 富豪扎堆买入
谭璐
10月21日，主持上市记者会的恒大地产(03333.HK)主席许家印一脸轻松，去年3月份暂缓上市的伤痛已然过去。
恒大地产计划以每股3至4港元招股，发行16.1亿股，集资额介乎48.4亿至64.6亿港元，其中90%即14.5亿股属于国际配售，其余10%即1.61亿股属于香港公开发售。
许家印坦言，这次的集资额与此前10亿－15亿美元的规模相比，有所减少，“由于股份的发行定价区间定为3－4港元，我觉得卖得太便宜了，所以解决方案就是出售少一点的股份。”
卷土重来的恒大地产气势依然，获得香港多名富豪捧场，已确定引入华人置业(00127.HK)的子公司以及郑裕彤旗下的周大福为基础投资者，分别按发售价认购5000万美元的发售股份，并设有6个月禁售期。而少有投资新股的长江实业(00001.HK)也认购超过1亿美元。
香港富豪热捧恒大
再战香港资本市场的恒大地产，显得相当谨慎。
恒大地产去年3月计划全球发行29.6亿股股份，相当于扩大后股本的20.78%。其中28.5亿股为新股，每股招股价介乎3.50港元到5.60港元，集资额在104亿港元至166亿港元之间。而此次重启上市之路，在恒大即将发行的16.1亿股中，10亿为新股，其余为现有股份。
恒大副主席兼行政总裁夏海钧表示，重新上市正值国际资本市场好转。“我们原来的股东和投资者希望协助公司尽早上市，新老战略投资者都同意在有权获得的实际回报上折现18%，来支持公司上市。所以在定价方面采取了低价的策略。招股书上也写了，在上市之后，新老战略投资者在未来6个月的禁售期之后如果出售股份，价格不能低于上市的发行价。”
两天前的19日，恒大地产在香港举行上市投资推介会，已经获得不少香港富豪到场支持，包括新世界(00017.HK)主席郑裕彤、华人置业的主席刘銮雄、星岛(01105.HK)主席何柱国、长江实业执行董事叶德铨、英皇系主席杨受成，以及中渝置地(01224.HK)主席张松桥等人。当天叶德铨表示，恒大的业务规模庞大，项目覆盖全国，今年售楼成绩理想，而且土地储备成本便宜，都是认购恒大地产的原因。
许家印在10月21日对本报记者坦承，“08年是恒大历史上最困难的时期，去年3月因为金融危机而暂缓上市，当时采取了积极的应对措施，比如调整建设速度，采取了增资扩股的方式来融资。去年6月26日引进了周大福等第二批战略投资者，入股恒大5.6亿美元，解决了当时的燃眉之急。”
2008年6月底，在恒大地产增资扩股到账的5.06亿美元中，香港新世界发展董事总经理郑家纯投资1.5亿美元换取3.9%股权，科威特投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构合共投资2.1亿美元。
许家印透露，当时有几个方案，上策是仍旧在国际资本市场融资，不出售现有的土地和项目；中策是通过低价销售来套现；下策则是考虑出售部分土地和项目。
“最后采用了上策。在去年的十一黄金周，7天内销售了40多亿元，在全国引起振动。随着国内经济形势的复苏，以及今年一季度释放的刚性需求，在今年1到9月份取得好的业绩，渡过了难关。”许家印说。
保持土地储备规模
截至2009年9月30日，恒大拥有土地储备的建筑面积达5120万平方米，平均土地成本为445元。
夏海钧对本报记者表示，恒大过去为了保持土地规模而不惜稀释股权，而未来公司继续会保持5000万左右的土地储备。未来恒大将立足于省会级的二线城市，因为那里的土地价格低廉，升值潜力大。
“二线城市出现了价量齐升的局面，而大城市反倒出现价升量跌。二线城市的毛利率更高，在这样的城市，还有一些优质的土地资源。恒大的拿地策略，大部分会通过二级市场收购优质土地，因为二线城市有些小型发展商或建筑商，已经取得一些优质土地而不具备开发能力。”夏海钧说。
恒大的执行董事兼首席财务官谢惠华指出，本次上市集资所得款项中63%，将用以支付未付土地出让金及拨付现行项目所需资金，约31%用以偿还部分结构担保贷款，其余6%则拨作一般营运资金。根据招股文件，截至2009年6月30日，恒大的总资产为365亿元，未偿还借款为101.732亿元，资本负债比率为27.9%。
截至2009年12月31日，撇除投资物业重估的股东应占预测综合纯利为4.17亿人民币，投资物业重估后的股东应占预测综合纯利为10.33亿人民币，以每股3元计算，2009年预测市盈率为38.9倍，若以每股4元计算，则为51.9倍。
招股日期由10月22日至28日中午，分配结果及定价将于11月4日公布，并于11月5日正式上市，是次全球发售的联席保荐人为美林远东及高盛(亚洲)。
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