邹锡昌

　　资本市场的暴跌让昌盛中国陷入危局 本报摄影记者/王恺

　　今年初未能按预期在香港联交所挂牌的昌盛中国地产有限公司(下称“昌盛中国”)在延迟上市近一年后，目前又陷入更深一层的危机。

　　有知情人士向记者透露，昌盛中国实际控制人邹锡昌欲将手中持有的中华广场物业打包转让，转让价格约为20亿元。上述转让说法昨天经昌盛中国内部人士得到证实。据知情人士透露，中华广场目前正与多方买家进行接洽，其中包括广百股份、广州友谊以及境外基金公司。

　　“对赌”协议

　　作为旗下最核心的业务，中华广场由昌盛中国与广州兴利投资建造，总建筑面积约为29万平方米，其中昌盛中国持有15万平方米。该项目分两期开发，一期包括一个楼高10层的购物商场及4层车库，于2000年竣工。二期包括开发项目北翼一幢楼高17层的A栋写字楼及开发项目南翼一幢楼高52层的B栋写字楼，二期已于2007年12月竣工。

　　根据昌盛中国此前的招股说明书，中华广场一期购物中心建设之初，饱受资金缺乏之苦，为此昌盛集团分散产权，出售部分购物中心物业。这次出售物业曾创造了中国商业地产的一项吉尼斯纪录，在中华广场外销的1万平方米商铺中，一个临街商铺每平方米建筑面积售价高达17万余元。截至今年初，昌盛中国持有的中华广场物业约7.7万平方米，其中已租赁出的面积约为5.6万平方米。二期B栋写字楼5.4万平方米总面积中，已出售1.86万平方米。

　　中华广场奠定了邹锡昌在商业地产中的地位，耗资14亿元的中华广场1999年落成后去年高峰期每日达到60万人次，现在市值约有30亿元，每年还有上亿元的租金收入。按照了解内情人士的说法，2006年，为筹备上市，邹锡昌、昌盛中国与高盛旗下创投基金GSSIA于2006年10月签订协议，向后者发行可赎回可转换债券，约占当时已发行股本的20%，双方并订立2008年底之前上市的“对赌”协议。

　　股牌效应

　　今年1月，昌盛中国在香港联交所发布招股说明书，原计划以今年第一只在港上市的内地股身份挂牌。“鉴于房地产板块当时的行情，该公司决定以每股3.32港元～4.51港元招股，发售2.5亿股，集资总额约在8.3亿～11.28亿港元之间，低于此前预测的23亿至31亿港元。”有了解内情的投资人士表示，由于散户认购不踊跃，集资金额也有限，昌盛中国最终作出延迟上市的决定。

　　“公司之后也曾参积极寻找上市机会，但由于美国次贷引发的全球金融危机影响，股市暴跌接踵而来，公司上市计划就此也一再搁置。”昌盛中国内部人士透露。今年底，昌盛中国与高盛的“对赌”协议即将到期，而根据当初协议，投资将变成借贷关系。与此同时，该公司向香港苏格兰皇家银行提取的银行贷款6.11亿元人民币也将到期。据悉，2007年9月，昌盛集团通过公开拍卖拿下广东中山市中山广场35万平方米一、二期项目土地，规划拟分四期将该项目开发为商住物业单位，其中向香港苏格兰皇家银行提取6亿多元人民币银行贷款用以结清土地使用权购买价。

　　昌盛中国面临债务危机。据知情人士透露，邹锡昌此次打包出售的中华广场物业主要是其手中持有的6万多平方米的商场物业和余下未售完的约4万平方米的写字楼物业，合共10万平方米，以每平方米2万元单价出售，整体打包转让价格在20亿元左右。

　　证券分析人士认为，作为内地第一家成功的产权分散式购物中心，中华广场是继广州天河城之后最成功的购物中心，在业内有相当口碑。而与广百股份日前收购的北京路物业每平方米2.3万元相比，这一转让价格也相当有吸引力。同时，整体转让有利于项目今后的持续发展。梁冰