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香港内房股遭遇寒流
周亚玲
对于大部分在香港上市的内地房地产公司(下称“内房股”)而言，这个冬天似乎过于漫长。一度在香港媒体面前抢足镜头的内地地产商，此际在突来的资本市场动荡面前，陷入集体沉默。
在香港资本市场，广东企业占尽地缘优势。 “一线企业”除了恒大，都已在香港上市。而现在，“粤派地产”在融资受挫、股价腰斩、上市延迟的连锁反应面前，已然疲相尽现。
生不逢时
1月21日港股大跌之后的一周内，4只招股的新股均遭重挫。
覆巢之下，焉有完卵？在投资者普遍悲观的态势下，新股发行搁浅也不足为奇。1月24日广东的恒大地产通过上市聆讯，恒大地产的上市预计筹资规模为10亿-20亿美元。但其后，恒大并没有按惯例在1月28日(通过后的下周一)进行上市前预路演。
有知情人士表示，恒大地产将等待市场稳定后再设定上市时间表。
这一说法得到了国泰君安(香港)房地产行业分析师姚的认可：“恒大目前的定价偏低，对恒大不利，所以极有可能将上市进程延后。”对此说法，记者向恒大方面求证，恒大表示暂时没有可说的。
另外一家公司昌盛地产(1863.HK)对于上市进程却丝毫不隐讳什么。1月23日公开招股截止当天，昌盛地产突然宣布搁置上市计划。昌盛的招股文件显示公司涉及多宗诉讼，如果全部败诉，估计需要赔偿4700多万元。
《香港经济日报》的金融版首席记者刘智恒接受采访时认为：“有诉讼并非是投资者不看好的原因。上周一(1月21日)香港股市跌得太厉害，而昌盛地产又是第一家上市的。大势太差，大家都很谨慎。”
1月28日，一家从香港起家，在内地有多处基建项目的公司新福港建设集团有限公司 (SFKConstructionHoldingsLimited)业已暂缓香港IPO计划，而其在苏州、珠海、广州、顺德等地均有地产开发业务。
“目前香港投资者对H股显然是极其悲观的，在机构投资者纷纷强调有关H股投资价值并在二级市场大手买入的情况下，H股市场依然表现出沉重的跌势，令人颇感意外。”西南证券对香港市场的描述中，投资者的士气受到重创。
降价导火索
记者采访了恒丰证券研究部董事林家亨、京华山一证券研究部主管邓以旭等多位行业人士，大家看法基本一致。加息、贷款收紧、税收等调控因素是本次内房股大跌的重要因素。降价之后还伴随成交量萎缩，被邓以旭视为是一个危险信号。
万科在继上海、广东楼盘降价之后，又宣布将成都的楼盘降价，这种求变情绪甚至蔓延到了香港。
2008年初，《香港经济日报》、《明报》纷纷以“内地楼市前景堪忧”为题大做文章。
刘智恒告诉记者：“香港的投资人最担心的就是降价。内地报纸也经常报道房地产公司买地，再价值重估，再上市或融资，股价再涨之类。现在房价降了，土地也应该不像以前那么值钱。打包进入的资产—土地价格也应该重估了。股价自然会受影响。”
分化？
姚明确表示对2008年广东的地产公司业绩并不看好，他认为广州、深圳等地成交量萎缩的影响要比房价下降的危险更大。广东地产的价格下调了10%，而成交量的萎缩在20%以上。他指出地产行业的分化已经很明显，他对龙头地产股和北京以及一些二线城市的优质地产公司表示乐观。
德银旗下睿富亚太区房地产证券首席基金经理梁纬 曾经表示，虽然今年深圳及广州的楼价升幅会稍逊于其他城市，但相信国内其他城市的楼市发展会持续向好，特别是重庆及成都等二线城市。他建议，投资者2008年在选股时，要注意该股的主力发展地区。
而多份外行给出的几家内房股的分析报告，也屡次把 “该公司在某地的项目没有降价”等描述作为买入评级的重要理由。
譬如瑞银就发表研究报告，引述合景泰富(1813.HK)消息指出，该公司未对广州新房进行减价销售，2008年计划完成10个项目，总建筑面积75.6万平方米，86%在广州。该行预计，合景2008年高端住宅项目纯利率将逾25%，中档项目则在20%，预计2008年营运业绩强劲，预料合景2008年底每股净资产8.6港元。维持其“买入”评级，目标价17.5港元。
转机在3月
姚认为3月份大型地产公司的年报出来，预估盈利能增加30%-40%，这些都能为地产股带来极大的利好。
林家亨接受本报采访时表示：“我从2005年以来都很看好内地的地产股，我认为中期调整已经基本完成了。一些行业龙头股股价从高位回落了50%左右。龙头股比以前已经便宜很多了。现在差不多是反弹的时候了。尤其是3月份两会之后，宏观调控的局势明朗。”
股东对地产股份的增持，似乎也在给市场打气。或者对公司熟悉的他们认为股价已经足够低。
1月22日,上海复地(2337.HK)主席郭广昌以均价3.684元/股增持1000万股复地,郭广昌持股量由2.31%增至3.26%。
1月21日,世茂房地产(0813.HK)大股东许荣茂,以均价15.412港元/股,动用资金7706万港元增持500万股世房股份。从2007年11月底以来，许已经第十度买入自家股票,涉及资金约3.55亿港元。
其他增持的还有瑞安房地产(0272.HK)主席罗康瑞、合景泰富主席兼大股东孔健岷等。
京华山一证券研究部主管邓以旭的看法却有不同。他认为：“内地房地产市场已经从高位向下调整，有加息等宏观调控，政府对小户型住宅用地的供应又在不断增多，都会给开发商的毛利润造成影响。内房股股价和一年前相比，尽管有很多调整，但股价依然还是高。股价升幅过大，已经充分反映了其2007年的盈利能力。2008年是否能保持同样的盈利能力需要考虑。内房股2007年预测的平均市盈率是28倍，而H股的也不过是23倍。按照现在的股价，我认为还应有20%的杀跌空间。市盈率为23倍比较合理。对于个股，还要看主要项目的分布省份。”
邓以旭非常担心“内房股”的负债率问题，“银行贷款收紧，很多内房股负债率那么高，如果利率又持续上升，这会让人非常头痛。现在我们都很担心内地房地产公司现金流紧张的问题。很多开发商发展太快，土地太多，后期又有税收等支出。如果房价持续下降，降5%、10%都还好。降太多就会有很大问题。”
他一再强调“只有土地拿得便宜，负债率低，销售又不受影响的公司才能安然过冬”。
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