双双募资超百亿 登陆港股之后的远洋和SOHO

　　近期，银根和地根加强管理的消息接连发布，远洋地产(0410.HK)、SOHO中国(3377.HK)和奥园(3883.HK)成功登陆港股的消息也相继传出。分别于9月28日和10月8日挂牌上市的远洋地产和SOHO中国表现突出，双双募资超过百亿港币，令那些在严厉的新政中资金链日益紧绷的同行羡慕不已。

　　是什么原因让这两家12岁的内地房企先后得到了境外资本市场的大力追捧呢？显然，除了中国楼市的受青睐和恰逢其时的幸运，还有企业本身的魅力。

　　SOHO中国：钱多了也不改商业模式

　　10月10日上午，刚从香港回京、面带倦色但喜气洋洋的SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹接受了本报记者的独家专访。他告诉记者，IPO募集的百亿港币资金已经到账，此番募资总额为18.97亿美元，折合港币129亿元，仅以几百万元港币之差落后于房企募资额第一名的碧桂园(2007.HK)。

　　这样的成绩已经令业界侧目，但老潘坦陈没有喜出望外，在他想象中募资额应该更高：“有香港媒体分析，以我们的土地储备量在香港上市能募集百亿资金是创造了奇迹，我不这么认为，路演过程中接触的58个机构投资者成功合作55家，命中率达到94.8%，证明专业人士和我们自己对公司的价值判断是一致的。”老潘透露，近十几天自香港到新加坡再到欧美几大城市路演一大圈后发现，只有香港一地投资者喜欢以“土地储备数量”作为单一的评价指标，其他区域的投资者最看重的都是公司的商业模式有没有独特性、团队的盈利能力强不强、公司是否有品牌。

　　他不无得意地告诉记者：“在欧美国家，那些投资人听完我们的介绍直夸我们聪明，称赞我们拥有的是‘神奇的模式’。”其实，这个所谓神奇的模式就是SOHO中国在所有开发项目中一直在重复的“

开发商业地产——分割产权出售给投资者——投资者再将商铺出租给经营店铺的千千万万深深植根中国市场的商人(中小经营者)”。这个模式让他们在12年吸引了近6000个投资客户，也让其盈利水平远远高于多数同行。

　　所以，尝到甜头的老潘表示，拥资百亿后企业的商业模式不会变，专注商业地产开发的市场战略不会变，注重土地质量而不是数量的观念不会改变。面对国内商业地产开发从分割产权出售到持有经营的大趋势，老潘表示他们会慎重选择商业街的产品形态，支撑其这么多年来从市场中试探出来的成功商业模式。

　　得意之余，老潘忍不住吐露了他开发地产的秘诀就是

房地产那条永恒的真理：地段、地段还是地段。他认为企业前途不在于拥有土地的数量而在质量，要看土地是否位于繁华地带，那些规模大但位置偏远的土地很容易成为企业日后发展的负担。

　　远洋地产：更多精力优化公司治理结构

　　9月28日上午10点，记者在香港联交所现场见证了远洋地产

股票在主板市场的成功挂牌，当10.8元的开盘价在屏幕上闪现时，现场沸腾了。远洋地产在香港股市IPO募资总额119多亿元港币，成为继碧桂园之后第二家在香港股市募资超百亿的内地房企。

　　与同期在港上市的SOHO中国和奥园不同，由中远国际分拆而来的远洋地产以内地红筹股身份登陆港交所，正是这特殊的身份令境外投资者青睐有加，连有“亚洲股神”之称的恒地主席李兆基都斥资3000万美元入股。挂牌当晚的庆祝晚宴现场，李兆基的致贺花篮摆放在了迎宾区最醒目的位置。此外，全球最大对冲基金之一Och-ziff、新加坡政府投资机构GIC等9家机构纷纷在公开发售前抢先认购。

　　而事实上，很多境外私募资金对远洋地产的追捧发生在去年12月和今年1月其蓄势上市之初。短短两个月，就引入了摩根士丹利、渣打、美林投资、瑞银等国际著名投行，助力其成功改制为具有国资背景的外商独资企业，为上市打下坚实基础。投资机构坦陈，他们看好经过宏观调控后的内地房地产市场，看好有国资背景的企业，也看好远洋地产的管理层。

　　远洋地产是个在不断变革中求生存和发展的企业，危机意识很强。执行董事兼行政总裁李明经手过破产的企业，深知国企不改革的后果，所以自2002年开始他就率领团队主动进行了多次变革。先是在大股东支持下成功改制为中外合资企业，之后采取积极措施应对市场环境的不断变化。比如：通过重组并购、借壳经营及与他人合作等模式实现多元化拿地应对土地交易方式的变化。上市更是该企业发展战略的重要部分，被视为“保证企业能够长久生存的筹码”。

　　李明接受记者采访时表示，远洋地产上市的成功首先是赶上了好时机，再者是天道酬勤的体现。能得到目标机构投资者85%以上的认可是规规矩矩做企业的结果。所以以后会用更多精力打造团队进行公司治理结构优化。

　　不同的考验

　　比把百亿资金收归账下更让潘石屹兴奋的是，10月9日一回京就看到了国土资源部发出的严格土地出让制度的规定，同时一天内接到不同城市四五家同行要向SOHO中国转让项目或寻求合作的电话。

　　这让他意识到，不用发愁没地，资金才是最关键的。能在新规公布前成功融资让潘石屹深感庆幸。

　　SOHO中国与远洋地产，这两个香港股市的新贵，一个自喻“鹰击长空”，一个冀望“海鸥展翅”，目前很难确切预测它们未来在中国房地产版图中的位置。但一个事实是确凿的：他们将比很多同行更有能力把握自己未来的命运，以后面对的将是企业发展速度的考验而非生死存亡的考验。中国经营报记者：谢红玲

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