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作者：王其明 来源：中国经营报
7月5日上午9时，世茂房地产(0813HK)终于在香港联交所挂牌上市(IPO)，发行5.95亿股，融资37.19亿港元。
此前同样争取登陆港股的瑞安房地产鉴于招股反应冷淡，临时放弃上市，这给世茂
造成巨大压力，最后不得不选择招股价下限(每股6.25港元)发行，与按上限发行的最高融资额相差13亿港元。
“大家知道，市场行情并不好，但我们仍然是有史以来在香港股市IPO融资金额最大的内地房地产企业，对这一点我们是满意的。”当天下午1时，世茂集团董事长许荣茂之子、世茂房地产执行董事许世坛在香港通过视频接受内地媒体采访时，开门见山地表明了态度，“照今天的股价走势，世茂的市值已经超过200亿港元了。”
谈到此次融资的主要用途，许表示，60%用于在建的酒店、商场等项目开发，30%用于购置新项目地块，10%用于公司日常开支，正在进行的调控对资金实力不足的小开发商影响很大，这正好给世茂收购其土地的机会。
许世坛反复强调，目前世茂负债率较低，上市之前银行负债30多亿元，负债率为20%，上市之后是账面现金流都是正数，未来世茂的负债率会维持在20%～30%左右。他特别强调，今年5月份公司还在浙江绍兴、江苏芜湖拿了地，如果资金不足不会这样做，因为“这会影响上市过程中的评估结果”。
世茂上市之前，曾引入渣打银行、Drawbridge、摩根士丹利以及建设银行等4家战略投资者，出让12.8%的股份，融资1.875亿美元，其中渣打银行一家便出资5000万美元。许世坛承认，引入战略投资者之前，世茂负债率高达75%。
许世坛重复了其父许荣茂对世茂“三多，三保守”的概括。“三多”是指利润多，产品一般比周边项目贵20%～30%；土地储备多，现时多达1380余万平方米；优质固定资产多，已完成项目总建筑面积近百万平方米，还有超过250万平方米的项目在建。“三保守”则是负债保守，保持20%～30%的负债率；买地保守，地价不能超过售价30%；最后是财务制度保守。
许世坛坦承，上市冲刺过程中被人问的最多的，就是宏观调控对公司发展影响的问题。
他认为，此次宏观调控主要针对住宅，目的也是规范市场而不是打压市场，而世茂在二三线城市销售表现良好。他同时宣称，明年世茂的利润将有20%来自星级酒店等固定资产经营，未来三四年内世茂的目标是，固定资产经营利润收入将占到总量的30%。
根据世茂的招股说明书，现有1380万平方米的土地储备中，已取得土地使用权证的约有202万平方米，准备开发但暂时未获土地使用权证的约642万平方米，正申请使用权证的约380万平方米。此外还有80亿元的土地出让金需要支付。
显然，“七成90平方米”新规及资金周转两大问题，仍然是世茂必须认真面对的。
对前一个问题，许表示公司在京、沪的项目都拿到了施工许可证，而二三线城市主要做中档楼盘，又是开发大盘，不难平衡。至于未来两三年公司要支付80亿元的土地款，实际上压力并不太大，因为世茂可以继续融资，而且每年世茂项目有100多亿元的销售回款可供使用。
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