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本报记者 杨丽萍
北京报道
联想控股旗下融科智地将兵分两路将房地产业务分拆上市。
“住宅这块业务将有可能通过IPO直接上市，持有型物业则有意通过不动产投资信托基金(即REITs)间接上市，目前，整个上市工作正在推进。”4月中，融科智地助理总裁郑志刚在接受本报记者采访时透露，联想控股地产业务上市已经进入实施阶段的前端，但他没有透露上市时间表。
此前一个多月，联想控股总裁柳传志在全国“两会”期间已首次公开坦承，联想控股房地产业务融科智地分拆上市进入规划阶段。
分拆上市
“的确，联想控股房地产业务上市还没有时间表，只能说上市路径更为清晰。”郑志刚感慨道，几年前谈融科智地上市，还只是一个设想，“现在明显不是这样了，融科智地上市已经进入到了方案的实际策划和推进过程之中。”
而其所谓方案的实际策划指的就是分拆上市的路径设计。
“如果开发一个写字楼，很多公司可能就会想着把它卖出去，而融科智地的想法却是只租不售，取得稳定的租金回报。”郑志刚说，对于持有型物业，融科智地是要把它打包到资产包里，通过REITs形式间接上市。
据记者了解，融科智地正在与一家投资银行拟筹组REITs，涉及的资产规模还待定，但可以确定的是，融科智地注入旗下的写字楼业务将主要集中于北京中关村及深圳等地区。
此前，柳传志已坦承，“融科智地已初步具备REIT上市基础。”。而柳传志出此判断的依据则在于，“融科智地的写字楼物业投资，全为控股投资，目前总资产市值已近30亿元人民币，去年租金收入超过亿元。”
而数据显示，融科智地写字楼物业约20万平方米。
“REITs在国外是一种保值增值的投资品种。”郑志刚坦言，去年，广州越秀城建地产通过REITs上市的情况非常不错。显然，除了对REITs上市融资模式的认可之外，郑志刚对于融科智地REITs上市的前景也十分憧憬。
“住宅这块业务将有可能通过IPO直接上市。”郑志刚透露，目前，融科智地的项目包括北京融科#zhPoint#橄榄城、武汉融科·天城、重庆融科·蔚城以及长沙两个项目，近期，融科智地又与天津贻城地产达成战略合作，再次挺进天津市场。“目前，融科智地在全国的住宅储备总量已超过200万平方米。”
“下一步将计划加速发展，扩大业务规模，部署上市。”柳传志向媒体透露。而融科智地掌门人陈国栋此前不久在接受本报记者采访时也坦言，虽然联想控股对外声称用3—5年时间完成融科智地的上市，但自己的目标是用3年时间，就以业绩成长夯实上市之路。
两个指标
“境外上市要考虑两个指标，一个是公司的市盈率，就是公司股票价值，除此之外，最重要的一个标准就是你的实际资产有多少。”郑志刚坦言，资产就是实力的象征。
“目前，光是在住宅开发方面的投资就达到30个亿，而在写字楼领域，融科智地写字楼的资产市值已经接近30亿元。”郑志刚说。
“我们最初设立房地产业务时，就已考虑到了这两点指标体系。”郑志刚坦言，融科智地与资本市场的结合非常紧密，特别是在直接投资者的引入方面。
郑志刚没有透露“紧密“的程度，而据记者多方了解，去年年底，美国华平投资集团给融科智地投入了2.5亿元人民币，在香港，融科智地还有一个十几亿元人民币的长期稳定贷款。
“做业务就是要做品牌。”郑志刚坦承，品牌所带来的资源不仅只是银行贷款的资金，而是风险共担、利润共享的资源。
“一般的企业就只想从银行贷款，没有能力从国际上引进投资者，这一定是一个如何做企业的观念问题。”业内分析人士认为，“一方面，海外投资机构的参与使得融科智地上市似乎势在必行，另一方面，商用物业采用REITs方式进行融资，就目前的中国房地产市场形势来看，是最有可能实现的。”
“这些资本市场的运作依托了联想控股这个背景，很多方面也是借用母公司的这个优势来进行资本运作的。”郑志刚坦言。
架构配比
选择分拆上市，这与融科智地的业务架构不无关系。
“融科智地采取持有物业和开发物业两条腿走路。”陈国栋曾向记者强调，利用住宅销售快速获得大量的现金流，形成良性的滚动开发模式，促进公司业务规模的扩大；持有一定量的写字楼作为净资产积累，既获得了稳定的租金回报，又具备了必要的抗风险能力。”融科智地持有型物业和销售型物业比例确定为三七开。
“住宅是做产品，是离散型业务，关注的是现金流，而写字楼是连续型业务，有一个稳定的租金和租金增长。但是，如果我们通过多项目运作的合理组合，也可以把住宅这种离散型业务变成连续型业务和长久的产业。”郑志刚这样诠释二者之间的关系，“住宅需要现金流的话，持有型物业可以作为抵押，取得的租金可以用来支持住宅的发展，反过来，住宅所沉淀下来的现金和利润又可以把它转化成一个存量的资产来赚取稳定的收益。”
郑志刚说，国际性的房地产公司在持有物业和开发物业的配比上一定是恰到好处的。
据了解，由于融科智地住宅业务和写字楼业务的大股东都是联想控股，那么，在上市过程中互持股份的方案已在考虑之中。
“当然，上市过程不是那么简单的，要设计出具体的方案，比如，要设计住宅上市的平台，可能就会涉及到整个组织架构、公司形态以及整个体制的重组，资产往哪里装也是一个非常现实的问题。”采访中，郑志刚说，融科智地已经进入到了实施阶段的前端。
而据了解，目前，除了资本市场的构想之外，融科智地在实业方面的构想也日渐浮出水面。
“土地方面，我们正在考虑把土地的一级开发与二级市场联动；在投资层面，我们也想尝试着做一个纯粹的投资者。”郑志刚说，现在还没有一个具体的案例，但是一旦条件成熟，融科智地就会投入。“融科智地已经开始在考虑长期发展的问题，以及业务模式的探索。”
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