|
本报记者 麦文 发自杭州
“生存链被打断了。”浙江绿城房地产集团有限公司(下称“绿城集团”)董事长宋卫平曾在中国房地产业协会主办的“中国地产品质高峰论坛”上坦言，绿城集团也深受宏观调控影响，正在寻求新的融资渠道。
绿城集团是宋卫平旗下的核心企业，拥有23家子公司。不久前，市场传闻，绿城集团已向境外投资者出售少量股份，获得1.6亿美元资金。
但是，《第一财经日报》经过调查，并未发现上述传闻的依据，但是发现宋卫平所寻求的“新的融资渠道”，包括去香港上市。
《第一财经日报》在杭州获悉，绿城集团已经卖给了注册于英属维尔京群岛的才智控股有限公司(Ricnwise HoldingsLimited，下称“才智控股”)，转变成外商独资企业。而才智控股的代表、董事夏一波为宋卫平的夫人。
《第一财经日报》调查后还发现，绿城集团转变为外商独资企业，宋卫平的重要目的就是谋求旗下房地产企业2006年在香港联交所上市。
才智控股真相
成立于1995年1月的绿城集团，是浙江最大的民营房地产集团。2002年绿城集团开始异地扩张，2003年进入上海、北京、合肥等城市。目前在浙江省及全国13个城市已经和正在开发的项目有40之多。而据了解，绿城集团目前土地储备近1000公顷。
目前，绿城集团下设13个职能部门，拥有23家子公司，除了涉猎教育、足球和酒店业之外，其房地产主业几乎覆盖开发、景观、材料等整个行业链。去年以来，该集团同时在运作的房地产项目就超过40个，为追求迅速扩张，其资金链一直处于比较紧绷的状态。
一位接近宋卫平的绿城集团内部人士告诉《第一财经日报》：“绿城集团变为外商独资企业原因有两个：第一，才智控股的法人代表夏一波是宋卫平的夫人，变为外商独资企业有利于绿城集团在海外上市；第二，宋卫平也是迫于生存压力。”
2005年初，绿城集团提出的2005年销售额目标是60亿~70亿元,后确定为57亿元。但是随着宏观调控影响的加大，绿城集团的销售计划下调至47亿元。2005年上半年，绿城集团销售回款实到账24亿元，完成全年销售额的51%。当时绿城集团谨慎表示：开发步骤会根据市场形势作出短暂调整，适当放慢速度。
记者在杭州获得了《浙江省对外贸易合作厅关于绿城房地产集团有限公司增资的批复》和《绿城房地产集团有限公司董事会决议》两份文件。绿城集团当时的全体董事包括宋卫平、寿柏年、赵锦标。
文件披露：绿城集团的投资总额由3亿元增至11亿元，注册资本由1亿元增至5亿元。注册资本增资部分由投资者才智控股有限公司以美元现汇于公司营业执照变更之日起3个月内缴付15%，余额于公司营业执照变更之日起2年内缴清。
《第一财经日报》调查获悉，才智控股在英属维尔京群岛的注册地址是：2nd Floor,Abbott Building,Road Town,Tortola, BritishV irgin Islands。才智控股的代表是董事夏一波，国籍中国。
绿城集团的投资总额也因此发生了变化，增加了8亿元。《第一财经日报》获取的《绿城房地产集团有限公司章程》显示，注册资金以外不足部分由才智控股负责筹措投入。
绿城集团一位内部人士告诉《第一财经日报》：“夏一波本人之前就是绿城集团的董事。才智控股收购绿城集团，属于老板宋卫平的一个资本操作。绿城集团上市的准备工作已经做了大半年，这半年以来，绿城集团频频与国际中介(上市承销、律师、会计等)机构碰头商谈上市事宜，目前主要在做一些产业重组、资产评估等前期工作，预计上市会集中在房地产这一块，而绿城集团旗下的学校、足球等其他不少产业将被剥离。”
夏一波早在2004年12月26日就从绿城控股集团有限公司转让获得7%的绿城集团股权，作价700万元。至此，绿城集团成为宋卫平、寿柏年、夏一波三个自然人组建的公司，注册资本1亿元。
绿城融资之困
该绿城集团内部人士告诉《第一财经日报》：“绿城集团的资金链一直比较紧张。2005年又遭遇了宏观调控，楼盘的销售遇到了不小的阻力。才智控股增资后既给绿城集团带来了8亿元的新增投资，又让公司享受了外商独资企业的税收优惠。”
去年以来，该集团同时在运作的房地产项目就超过40个，为追求迅速扩张，其资金链一直保持比较紧绷的状态。由于全国战线拉得过长，绿城集团部分项目深受影响。以上海绿城为例，2003年以来,上海绿城一期从刚开盘的6000元／平方米一度飙升至17000元/平方米，到二期开盘时跌回12000 元/平方米。2005 年6月,上海绿城被迫推翻原定三期方案，追加投资4300余万元配置中央空调等设施。
《第一财经日报》在杭州获取了由浙江中汇会计师事务所出具的《浙江绿城房地产集团有限公司2004年的审计报告》。绿城集团的资产负债表显示，2004年12月21日,该集团的合并货币资金是8.39亿元，合并短期借款为16亿元,而其应收账款仅为3478万元。
绿城集团扩张速度过快也在这张资产负债表中表现出来。该集团存货中在建开发产品的合并数字为44.37亿元。而绿城集团在各地设置的项目子公司分别在合肥、上海、长沙、郑州、北京等地，共23家。
在逆市扩张的状态下，绿城集团也采取措施应对资金链的压力。
杭州一家知名房地产开发商的负责人说：“以银行为主导的融资模式，不但银行风险很大，反过来，对房地产企业来说，实际上是和银行绑在了一起，因为银行贷款多少跟政策面是联系在一起的，这就使得其中有了很多不可预测的因素。所以，拓宽融资渠道所带来的直接后果就是降低了房地产企业对于银行贷款资金的依赖性。”
2005年8月，绿城集团通过委托信托公司办理资金信托的方式向内部员工募资，用于开发杭州金沙港旅游文化村项目。
而数年前，绿城集团就开始进行外部融资。2003年，该集团与浙江通和置业投资公司、金地集团(600383.SH)各投资2500 万元设立双龙信托计划，委托金信信托募集资金2.79亿元。目前，绿城集团在合肥的两个项目都获得了该资金的支持。
2001年5月，中青旅与绿城集团旗下企业浙江绿城房地产公司、上海绿宇公司合资成立浙江中青旅绿城投资置业有限公司，由中青旅控股80%。
据《证券市场周刊》等媒体报道，中青旅的控股子公司中青旅置业和中青旅创格科技分别出资参股了与绿城集团相关的多家房地产公司各18%的股权，并以委托贷款等形式为该集团提供了巨额的周转资金。一旦单个项目运作成熟，中青旅即选择退股或终结借款，但未获得任何溢价收益。
2005年5月，中青旅将持有的中青旅置业29%的股权转让给绿城集团母公司绿城控股集团有限公司，转让后中青旅还持有中青旅置业51%的股权。6月，中青旅随即向绿城集团购买了德清县绿城中田房地产开发有限公司95%的股权、德清绿城西子房地产开发有限公司50%的股权以及河南中州绿城置业投资有限公司77%的股权。
上市融资是宋卫平又一张融资牌。
《第一财经日报》致电绿城集团有关负责人，该负责人也没有否认绿城集团正在筹备上市的说法，只是说“一切都在筹备当中”。
| 
