领汇基金上市首日股价有望上升一成

　　□记者 黄立锋 深圳报道

　　卷土重来的领汇房地产信托投资基金(0823.HK)今日在港挂牌上市。这是香港资本市场的一大盛事。领汇是在港上市的第一只房地产信托投资基金；这也是香港财政史上的一个里程碑，因为分拆领汇上市意味着港府在公营资产私有化、突围财政困境上又取得了一个可喜的进展。

　　原定去年12月16日上市结果却到了今年11月25日才上市，领汇是不幸的。然而，领汇却又是幸运的。因为过去一年香港房地产市道兴旺，领汇估值上升了不少；而23日美联储议息会议记录公布后，债券利息应声而跌，领汇与一般债券息差进一步扩大，投资价值进一步凸现，市场预期首日上市可望上升10%。

　　一年的等待换来22亿港元

　　领汇去年未能成功上市显然让香港房委会乃至港府很是失望。但房委会也许没有想到，一年的等待换来的是22亿港元。

　　如果不计超额配售的基金单位，领汇今年上市融资额不过198亿港元，显然低于去年的213.6亿港元。然而，值得注意的是，房委会今年从分拆领汇实际套现的资金却比去年要多出22亿港元。奥妙在于，领汇充分运用财务杠杆从银行获得了大量贷款。去年领汇的负债比率为28%，共有银行贷款82亿港元，而今年这一比率上升到了36%，银行贷款总额达到了122亿港元。122加上198，再加上可以预期的超额配售，房委会最多可收回341.85亿港元。和去年的319亿港元比较，这一年的等待显然不是白忙的。

　　然而领汇上市的意义远远不止是“多收了三五斗”。香港房屋及规划地政局秘书长谭荣邦此前曾表示，如果领汇无法上市，到2007年房委会将用尽现金，陷入瘫痪，将累及无数香港市民；而一旦领汇顺利上市，那么直到第三届特区政府2012年中任满，房委会都无需港府额外注资。

　　从分拆港灯公司(0006.HK)到地铁公司(资讯 行情 论坛)(0066.HK)上市，再到领汇基金，无一不体现着港府希望突破入不敷出的财政困境的努力。现在领汇成功了，港府下一个目标有可能是私有化九铁、机管局和隧道。

　　首日有望升到11.30港元

　　如果今日领汇上市如市场预期上涨10%，喜笑颜开的散户投资者或许应该感谢美联储。

　　作为一种回报稳定的集体投资产品，领汇的回报率至关重要。此次卷土重来，领汇每单位基金定价之所以略低于去年，就在于过去一年息率不断上升，领汇与其他投资产品的回报率之差已经缩小，要保持吸引力就只能降价。然而，出人意料的是，美联储公开市场委员会22日(美国时间)公布了最近一次议息会议记录，暗示美联储可能停下加息步伐。这大大加强了市场对于息率即将见顶的预期，导致10年期债券息率应声而降，也就令领汇的股息率更有吸引力，市场因此预期领汇首日有望上破11.30港元。实际上，长江实业(资讯 行情 论坛)旗下在新加坡上市的置富基金23日即上涨了3.8%。

　　以散户的招股价9.785港元计算，领汇截至2006年3月底的年股息率为5.83%，2007年为6.31%，这些数字比10年期港债的息率分别高出近1.5%及2%。如果合理息差为1%至1.2%，多年投资于全球REIT的宏信环球投资亚洲地产

股票投资董事克里斯·瑞利表示，那么领汇有望上升8%，但由于领汇是香港第一只REIT，且其由政府管理改为商业化运作，业绩有进一步改善的空间，估计市场表现会更佳。

　　另有分析员则指出，新加坡最大的两个REIT股息率不过5.2%至5.3%，领汇即使升到11.2至11.3港元，其股息率也还有5.4%至5.5%。