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相关人士认为，以招股价高区间定价可能不大
本报讯 (记者 郭蕾)昨天，香港房委会旗下的领汇房地产信托投资基金正式开始向机构投资者进行推介，并计划于11月25日上市，代码为0823。香港首例房地产信托投资基金的上市进入倒计时。包括其保荐人高盛在内的大型投行提供的报告，对其收益率的评估都低于招股书中的预期。
去年，领汇30亿美元的全球发行计划因卢少兰的起诉而取消，本次的招股，领汇在招股书中罗列了多项风险因素，包括不排除再遇上诉讼风险，但还会设有退股机制。
领汇的资产将包括151个房委会旗下购物中心及7.9万个车位。据其向机构投资者提供的初步招股说明书，领汇房地产信托投资基金的首次公开发售每单位定价区间为9.7-10.3港元，低于该地产信托去年年底准备上市时的定价区间10.51-10.83港元，最多可筹集198.4亿港元。向散户发行的单位比例至少为总发行量的65%。
该基金在2005年11月25日至2006年3月期间的净利润将不低于4.24亿港元。基金单位的持有者将在2005年11月25日至2006年3月期间获得不低于0.1983港元的股息，这部分股息与领汇在此期间的利润表现没有关系。如果单位最后以定价区间上限10.3港元定价，投资者的年收益率为5.53%。
有消息称，高盛对领汇的估值为219亿至286亿港元，较领汇独立估值低。高盛表示，研究报告与公司的保荐人业务没有关联，是独立的报告。领汇保荐人对其估值较其独立估值少54亿元或16%，导致市场揣测是否领汇吸引力下降，这可能影响房委会此次的集资规模。软库(软银)金汇投资银行总裁温天纳估计，高盛可能采取非常保守的估值方式，当中包括领汇可能面对的不明朗因素如加租能力受限制、需要庞大资金进行翻新、维修及管理旗下物业等。
瑞银集团表示，领汇基于2006年盈利预估的每单位投资收益率为5.1%至6%。高盛提供的每单位投资收益率为4.7%至6.1%，而每单位招股价介乎9.5至11港元，每单位资产净值约10港元。中银国际发表报告，估计领汇净资产值只介乎221亿港元至252亿港元，以此计算，回报率相当于4.9%至5.6%，但估计2006至2007年度回报率可提升至5.5%至6.2%。花旗集团指出，由于租金升幅温和及资产质素提升，估计领汇2006年的估值高达360亿港元。
领汇去年招股时，每股定价10.15至10.83港元，散户只可获3%折扣，投资收益率6.28%至6.85%，相比下，目前市场对其收益率估值明显大不如前。相关人士认为，领汇以招股价高区间定价的可能不大。
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