远洋地产在港挂牌上市

　　周亚玲

　　2007年9月28日，远洋地产控股有限公司(3377.HK)股票拟在香港联交所主板市场挂牌。

　　超额认购达206倍

　　根据此前远洋地产发布的招股公布显示，远洋地产计划面向全球发售15.512亿股股份，占公司扩大股本36.6%，集资额高达119.44亿港元。从9月14日上午9点开始正式公开发售，9月19日中午12点截止登记申请。在全球路演及公开发售阶段，远洋地产向全球发行15.512亿股，香港公开发售1.5512亿股，国际配售13.9608亿股。其中，香港公开发售部分超额认购达206倍，国际配售部分认购金额逾1000亿美元，约合7800亿港元。

　　和九月赴港上市的内地地产公司明显不同是，远洋的两大股东都是国企背景。据港媒报道，在上市前，中远国际及中化集团分别持有远洋地产30.8%股权。大型基金PacificAl-liance、摩根士丹利、渣打银行、美林证券、瑞信等6个机构投资者，合共持有30%股权。

　　全球最大对冲基金之一OCH-ZIFF、国寿、新加坡政府投资机构GIC、新地郭氏兄弟、香港兴业、交银国际、CARICOM、富达保险及中处远等企业和机构该次共向远洋斥资金额18.72亿港元，占最高集资额16%。有着“亚洲股神”之称的恒地主席李兆基也通过其私人投资公司兆基财经斥资3000万美元入股。

　　摩根士丹利和高盛作为远洋上市的联席保荐人。

　　北京为中心，主打环渤海

　　根据远洋地产的计划，此次上市发行所得款项净额将全部用于旗下12个项目的开发。

　　其中北京项目5个，分别是北四环项目、远洋东隆

别墅项目、远洋光华国际项目、远洋将台商务中心项目、北京远洋新干线二期项目；天津项目3个，分别是普利达项目、海河新天地项目、天津远洋新干线项目；大连项目2个，分别是红星项目、远洋风景项目；中山和沈阳项目各1个，分别是中山远洋城项目和沈阳远洋天地项目。12个项目中，环渤海区域的项目就占了半数以上。而上市之前，远洋在北京成功开发了八个项目。

　　在远洋的部署中，“环渤海”路径指向非常清晰。

　　2006年3月，通过股权收购取得大连南北福兴里项目用地，大连“远洋风景”开始运作；6月，通过现场竞价的方式获得天津滨海新区空港物流加工区两个地块，天津“远洋新干线”闪亮登场；沈阳“远洋天地”、大连“红星村”等项目陆续被纳入麾下。另据报道，远洋地产刚以15.75亿元人民币，购入了天津塘沽区一个大型的地皮，地皮面积68万平方米。

　　远洋还特别提到：“根据中国指数研究院的资料显示，自2004年1月1日至2007年7月31日，3年零7个月在北京出售的总建筑面积，远洋地产排名第一位。公司名下91%的资产位于‘环渤海’区域。远洋地产‘环渤海’区域战略的巩固和深入，以及区域内市场升值的预期，都为远洋地产上市后股价持续攀升的增值潜力提供了保证。”

　　而据香港媒体之前的报道，“上市包销商将以目前热炒的‘环渤海区’概念来作为卖点。”大公报还谈及远洋总裁李明曾表示 “北京及环渤海等地楼价增长虽快，但仍然合理，即使内地再推调控措施，对集团的影响亦不大。”而有报告指出，在北京、大连、天津及沈阳四个城市，分别占总资产的52%、19%、14%及6%。同时三家券商研究所都对远洋给出了建议购买的评价。

　　中银认为，“环渤海区”中期楼价升幅，将高于全国的平均水平。该行指出，现时在港上市的内地

房地产股，股价较NAV(资产净值)溢价平均为41%，而2008年的平均预测市盈率为18.1倍，故认为远洋地产的合理估值应是较NAV有20%至40%溢价，得出合理市值应介乎343亿至400亿元，这也等于2008年预测市盈率介乎16.5倍至19.3倍。

　　远洋地产2006年度盈利增长52.4%，公司预测，如果计入物业重估在内，2007年度盈利为16.33亿元；如果不计物业重估，盈利为14.53亿元，2007年度派息比率不少于20%，重估后预期每股盈利0.38元。

　　资本战略清晰

　　2006年7月份起，远洋地产先后完成了公司国有资产评估的立项、调研，评估单位的进场及京外公司的资料收集，国资委评估备案完成，取得国资委、商务部批复，取得增资批复，境外投资者的私募资金全部到位等一系列重要工作。同时，远洋地产“资本运作与资产经营相结合”的战略同步实施。

　　2006年下半年，远洋国际中心、远洋光华国际两座酒店式公寓先后整售给国际知名的新加坡辉盛管理公司和美国凯雷投资等合作伙伴，总金额约12亿人民币。此举的意义在于能在国资投资者中传递口碑。

　　在北京的将台项目和天津的远洋天地二期项目又为远洋地产增加了具有国际背景的战略合作伙伴，扩大了股东基础。

　　2006年12月，摩根士丹利、渣打、美林投资、瑞银等多家投资机构加入远洋境外投资者团队，为远洋地产净增加股东权益金约16亿人民币，远洋地产也由此改制成为具有国资背景的外商独资企业，注册资本由10亿元人民币增加到20亿元。

　　有分析认为：“远洋在2006年底引进新的投资者，股权融资之后的大量资金为远洋扩大土地储备创造了优越的条件。”远洋地产充分利用了这笔上市前融资买进了大量土地。2006年底远洋地产表示的公司土地储备达500万平方米；而该次的招股说明书上，现时的土地储备总计划建筑面积约8,590,426平方米。2006年的股权结构的改革是远洋上市征途最重要的一笔。

　　2006年12月6日，被命名为“海鸥计划”的公司改制上市项目启动。有关业务、财务、法律等多方面的尽职调查、招股说明书的起草、财务盈利预测及

审计、估值定价及路演准备就拉开序幕。

　　而此次在港成功上市，又成为了远洋资本征途上最重要的里程碑。

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　　来源：经济观察报网