浦东金桥：快速拉升 前高可期 留意

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　　异动原因：

　　浦东金桥持续的利润增长，仍然主要来自于物业租赁业务。公司租赁业务面临快速价值扩张，租赁业务建设加快，所涉60万平米土地，均为公司上世纪90年代即获得的低成本土地；厂房改造加紧进行，将导致租金水平翻倍提高。参股券商，将带来巨大增值。

　　投资亮点：

　　1、05年报显示，公司租赁物业的账面成本30.53亿元，年末公允评估价值63.47亿元，溢价1.08倍，达32.94亿元。仅租赁物业评估溢价，就可带来每股资产价值增加3.90元，而公司总资产中，租赁物业占比64%，存货占比30%。存货以土地及在建工程为主，升值潜力同样突出。

　　2、租赁物业主要分布于金桥出口加工区内，这是中国唯一以"出口加工"命名的国家级开发区，是最先进的无烟工业区与现代化国际社区的完美组合。公司现有租赁物业110多万平方米，主要包括：厂房仓储约80万平方米，居住物业约11.5万平方米，配套办公、商业等约20万平方米。现约有80%左右的房产以租赁为主。

　　3、05年，公司租赁业务收入4.8亿元，占主营业务收入的58.5%，租赁收入毛利率47.7%。租赁业务自2000年成为公司新的利润增长点，至2004年，收入累计增长200%，5年内的年复合增长率高达24.7%左右。未　来5年，租赁收入仍将保持快速增长，年复合增长率预计可达20%以上，2005年

房地产出租收入比上期增加38.00%。新的会计准则将真实表现其资产价值及盈利能力。公司现有待开发土地约60万平方米，计划全部用于租赁物业的建设，其中厂房仓储、居住、配套物业各占1/3，充分保证公司未来5年内，租赁物业保持稳定较快增加。预计到2011年左右，区内租赁物业全部建成并正常运营。届时，公司的年租赁收入将增加至15亿元左右。

　　风险提示：

　　随着开发建设的进程，北区可供开发的土地资源逐步减少，尽管仍可保证公司在一定时期的房产建设需要，但不利于公司长远的发展。

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