国泰君安10日发布新湖中宝（600205.sh）09 年中报点评，维持“增持”投资评级，投资要点如下：

　　新湖中宝（600205）中期业绩略增。1H09 实现营业收入 18.28 亿元，净利润 2.67 亿元，分别同比增长 113.8％和 30.2%；基本每股收益 0.095 元，不分配不转增。

　　中报房地产结算面积 24.2 万平方米，结算金额 12.5 亿元，有20.6 亿元预售房款。另海宁百合新城、上海新湖明珠城等共计有 4.32 亿结算金额未并表。

　　房地产毛利率略有下降。1H09 毛利率水平仅为 19%，其中房地产主业毛利率为 37%，比 08年年末下降 2 个百分点，而比 08 中期提升 5 个百分点。

　　公司房地产销售项目集中分布于苏浙区域，受益于行业回暖。1H 实现合同销售面积 54 万平米，合同销售收入 33 亿元，同比增长 158%和 128%。销售收入的 89%来自长三角城市。其中，值得关注的是上半年上海新湖明珠城销售面积约 1.8 万平米，预计该项目将是公司未来 1年内的销售和利润主力。

　　投资收益 2.98 亿元，其中金融股权贡献 1.3 亿投资收益，贡献 0.03 元 EPS。公司共投资 12.07亿元持有盛京银行、成都农信社、吉林银行、新湖期货、长城证券等优质金融股权。吸收合并后将持有湘财证券 24.9%的股权。

　　资产负债水平在合理范围，拟以定向增发不低于 10.19 元发行不超过 3 亿股募集资金 30 亿元。1H 资产负债率68.3%，净负债率 56.4%。定向增发募集资金中 24 亿将主要用于苏州、沈阳、上海、杭州等地约 172 万平米项目的开发投资，并将补充公司 6 亿元流动资金。按发行上限计算股本将摊薄 9%。

　　下半年开工投资有待提速。1H09 开工面积 25.2 万平米，为 09 年计划开工数 58.2 万平米的43%。竣工面积 23.8 万平米，为 09 年计划竣工面积的 30%。

　　项目储备充足，长三角将依然是公司房地产行业未来发展的立足点。公司现有项目储备规划建面 925 万平米，权益未结面积 750 万平米，其中苏浙沪三地项目储备占比 79%。公司表示将在杭州、上海等一二线补充项目资源。

　　吸收合并新湖创业已获证监会有条件批准，预计工作将于近期完成。公司总股本由 28.2 亿股扩大到 33.8 亿股；总资产将由 179 亿元增加至 201 亿元，增加 12%，净资产由 47.6 亿元增加到 56.1 亿元，增加 18%。

　　考虑吸收合并，提高 09 年、10 年、11 年 EPS 至 0.46 元、0.65 元和 0.83 元。维持 12.88元 RNAV 测算，其中房地产 10.34 元，金融和实业投资 2.54 元。

　　目前一二线开发类主流公司RNAV 溢价35-40%，35%对应目标价 13.96 元，加上 2.54 元金融实业股权，给予公司 16.5 元目标价，维持“增持”投资评级。

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