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　　兴业证券：给予京能置业“推荐”评级

　　兴业于5月19日调研了京能置业，与公司董事会秘书、证券事务代表等进行了交流。20日，兴业证券发布投资报告，给予京能置业（600791.sh）“推荐”评级，具体分析如下：

　　京能置业是京能集团旗下唯一地产开发平台，其控股股东京能集团是北京市国资委下属的特大型企业。京能集团投资项目涉及电力能源、房地产与基础设施、高新技术、金融证券等领域，是北京市电力能源建设的投融资主体。京能集团京能集团现拥有投入运营项目23个，参股4 家发电集团，已投产权益容量10550MW，已投产热电厂供热量占北京管网集中供热面积的40%。

　　公司目前拥有3 个房地产开发项目，可售面积约96 万平米。分布在北京、呼市和银川等三个城市。棉花片区B-3项目位于北京宣武门，靠近崇光百货，属于旧城改造项目，项目占地近4 万平米，建筑面积19 万平米，可售面积约15 万平米，目前该区域位置略差于B-3项目的住宅售价在21000 元左右。该项目分为1-5 号共5 栋楼，其中1-3 号楼为项目一期，建筑面积约11 万平米，4、5号楼为二期。其中1号楼建筑面积约5 万平米，目前已经建到正负0，2-5 号楼还未开工。该地块目前还有约100 户拆迁尚未完成，其中1 号项目地块约近10户。公司目前也和拆迁公司一起，积极与动迁户接触协商，在条件适合的情况下，也会申请法律和行政强制拆迁的手段，并在5 月14 日完成了2 户的强制拆迁。预计1号楼在6-7 月开始销售，09 年底或10 年销售2、3 号楼。呼市F-1 项目建筑面积约14.5万平米，约80%为可售面积，目前已经基本具备预售条件，今年约50%的面积可以达到结算条件。该项目也是公司09年位于的可结算开发项目。预计销售价格在3000-4000 元之间。银川项目占地650 亩，容积率1.6，项目物业类型为多层住宅为主，有一些高层公寓。预计在6、7月份开工，年底达到预售条件。

　　公司目前帐面现金在2 亿左右，资金相对紧张，公司大股东承诺给予公司3000 万元的贷款。08 年全年大股东给上市公司的借款达到4.2亿。在业务需要和条件许可的情况下，不排除大股东提供进一步支持的可能。公司目前也在积极的看地，希望09 年能够储备一个项目，理想中的面积在20万平米左右较为适宜。

　　除上市公司之外，目前大股东的地产资源仅为直接或间接持有的3 栋出租物业，年租金收入约1亿元。除此之外，并无现成的住宅开发用地或储备。电厂周围的工业用地也基本不具备商业开发的可能和价值。

　　公司09 年业绩除了呼市项目部分结算之外，还包括出售宁夏京能创业公司股权获得投资收益约500万，以及处置国典大厦剩余的部分房产，其评估价值在5000万左右。

　　兴业证券认为公司的看点在于棉花片区项目是否能够尽快顺利销售，以盘活公司资金和业务链条，以及未来公司是否可以大股东庞大的资产规模和广泛的业务布局，在项目拓展上取得一定的进展。预计公司2009-2011年EPS 为0.06 元、0.35 元和0.42 元，考虑到公司较大的成长潜力以及棉花片区项目在2010、2011年较为确定的利润贡献，给予公司“推荐”评级。

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