金融街：现金充沛从容应对低迷市场

　　中信建投

　　尽管中国经济的持续向好、宏观经济的快速增长、居民财富及购买力的提高、城市化进程的加速、人口红利等因素支撑着我国房地产行业的长期发展，但当土地价格高出周边房价，当房屋价格超出消费者支付能力，当自住需求在遭遇保障用房分流而投资需求得以有效抑制后，2008 年房地产行业的短期调整在所难免。北京金融街建设集团系北京西城国资委全资拥有企业，公司是金融街集团唯一控股的企业。公司是北京金融街区域的总体开发商，目前金融街的打造基本完成，已成为国家金融管理中心和北京标志性区域。2007 年11 月，金融街区域的拓展方案得到北京市政府的批准，核心区面积由原来1.18 平方公里扩大到2.59 平方公里。作为现金融街区域的房地产开发单位，公司在参与金融街的拓展项目中具有一定优势，尽管在现行土地出让等政策下，公司能否获取金融街拓展业务尚存在一定不确定性，但金融街西扩为公司增加土地储备、获得发展机会提供有利条件。

　　2008 年1 月，公司公开增发成功，募集80 多亿元现金，2008 年一季度每股现金净流量达到3.61 元，资产负债率下降为43.57%。资产负债率的下降增加了公司获得银行授信额度的可能。结合目前公司财务报表体现的资产状况，综合考虑公司房地产销售、物业租赁和银行借款情况，公司资金压力较小。在房地产企业普现资金压力之时，公司公开增发的成功、稳定的租赁和经营收入为公司赢得一定竞争力。

　　截至2008 年5 月30 日，公司有在建、拟建房地产开发项目规划建筑面积479.30 万平方米，出租物业21.86 万平方米，自持物业9.78 万平方米，主要分布在北京、惠州、天津、南昌、重庆。不考虑公司参股的通州公司商务园项目和可出售金融性资产，公司每股RNAV 为14.18 元(设在建拟建项目部分出租部分出售)，最低为9.79 元(设在建拟建项目全部出售)。在本文假设前提下，公司2008 年-2010 年每股收益分别为0.304 元、0.360 元、0.475元。我们取未来三年收益的平均值为计算依据，以20 倍PE 计算，并综合净利润贴现法和市盈率法，公司未来6 个月股价的合理波动区间在7.56-14.18 元，与目前公司二级市场股价相比有较大溢价，给予公司买入评级，建议长期投资者逢低买入。