万科A：行业调整中领跑优势将不断扩大

　　国信证券

　　●公司08年1~5月份销售情况介绍

　　1-5月份，公司累计销售面积221万平方米，销售金额197.6亿元，分别比07年同期增长39.1%和67.3%。从前5个月销售面积和金额的环比来看，公司3月份销售出现大幅增长，主要是当月推盘量明显增加所致，而5月销售面积同比下降5.5%，主要是07年5月的销售量快速增长，基数较大所致。分区域看，珠三角、长三角和环渤海湾等销售面积和销售金额基本上是相匹配的。分产品类型销售看，1-5月90平米以下是销售的主力户型，约占销售量的45%；90-144平米的改善性需求约占销售量的40%；144平方米以上的再次改善和高端性需求占销售量15%。公司销售数据显示目前市场需求比较理性，进入销售平稳期。公司1-5月份新增土地储备250万平方米，80%为合作方式取得，拿地均价2062元/平米，比07年的3500元/平米显著下降。目前公司权益土地储备1930万平方米，约为2年左右的开发量。

　　●未来展望及公司发展策略

　　公司预计7-8月份销售压力较大，同比增长压力更大。主要是由于上半年地震、水灾等自然灾害对销售影响，同时8月奥运将吸引国人的大部分注意力。9-10月销售情况目前仍很难预测，需要继续观察。万科认为，宏观经济和银根紧缩的现状短期不会改变，目前各地土地价格平均下降了50%，预计今年4季度或明年1季度仍然有更好的拿地机会。目前公司的资金状况比较健康，净负债率只有30%，为行业内最低，此外还有约150亿的现金。公司未来仍然将继续加强销售力度，实现资金回笼，并进一步强化融资平台，提升融资能力，以便在行业调整中能够获取更多便宜的土地。公司未来将继续聚焦刚性需求，严控高端项目，进一步提升小户型的比例，保证主流项目占产品量的90%以上。

　　●谨慎氛围下，凸显刚性需求，阶段性调整不改行业长期发展趋势

　　万科认为，自07年4季度以来的理性调整重点不是降价，而是市场心态回归理性，目前的市场销售体现了自住、刚性需求。决定行业基本面的深层因素依然明朗，因此调整只是阶段性的，不改变行业整体的发展。万科从国际视野分析了我国住宅需求和供应的趋势，认为需求增长和供应缺口将长期存在，居民收入上升和住宅小型化将有效支撑家庭购买能力。住房需求的长期增长主要来自于城市化和人口迁徙，城市化进程和东部沿海地区人口加速聚集现象未来仍有较大加速空间；虽然我国近年来青壮年人口总量有所下降，存在一定的人口断层，但城市化进程将有效缓解这个冲击。

　　●维持“推荐”投资评级

　　我们认为，理性调整后的房地产市场将迎来更加广阔的前景，万科的发展策略得当，行业整合的纵深发展将给公司带来更大机遇，行业领跑的优势将不断扩大。虽然目前房地产市场整体仍然处于调整期间，但是公司良好的全国区域布局以及产品结构保证了全年销售依旧可以保持稳步增长。目前已实现收入以及约300亿元的已售未结转金额，使得公司08年的业绩增长已有牢靠支撑。我们预计公司08年净利润增长将在80%以上，09年也在50%左右，EPS分别为0.81元和1.2元，目前估值处于历史较低水平，有较强的安全边际，维持对公司“推荐”的投资评级。