中银国际：维持保利地产优于大市评级

　　中银国际

　　内容摘要

　　维持盈利预测。我们对保利地产的盈利预测维持不变。尽管我们维持对该股的优于大市评级，但是考虑到新股发行的摊薄影响及近期房地产行业的平均市盈率水平大幅度下滑，我们采取25倍的08年预期市盈率，将该股目标价格从45.00人民币下调至32.00人民币。净利润同比增长253%。保利地产公告08 年1 季度净利润同比增长253%至2.76亿人民币(每股收益为0.11人民币)，收入同比增长90%至11.59亿人民币。

　　08年收入中78%已被锁定。08年1季度，保利地产实现房地产销售面积3.61万平方米(同比增长16.5%)，销售金额25.94 亿人民币(同比增长8.48%)，单位面积售价为7186人民币(比07 年全年的平均售价下滑16%)。截至1 季度末，公司拥有125亿人民币现金，比07年末所持现金提高15%。我们的08年收入预期已有78%被锁定。

　　土地储备扩张可能放缓。08年1季度，保利地产保持较积极的土地储备扩张态度，出资28.1亿人民币拓展6个新项目，规划建筑面积255 万平方米 (权益建筑面积234万平方米)，土地储备 (按未开工建筑面积口径计算)进一步扩张至1,389万平方米。我们注意到新收购土地的平均成本约为1,103人民币/平方米，远远低于07年水平。08年1季度公司新开工面积113万平方米，同比增长193%，完成08年度经营计划的17.92%；销售收入完成公司08 年度经营计划的10.81%。由于资本性支出规模较大，1季度末其净负债率从07年末的58.6%提高至106%，所持有现金从07年末的46 亿人民币减少至20.89 亿人民币。如果销售进度的恢复慢于预期，我们认为公司很有可能放缓土地收购的步伐。