新世界：期待重演“第一八佰伴”的奇迹

　　安信证券

　　●新世界作为单体商厦，引起笔者关注是因为其旺盛的人流。经过数次调查和对比，我们认为，新世界无疑是上海最具人气的零售网点。新世界位居南京路步行街起点、三条地铁线在其交汇而带来的近10万的日均客流量，这是上海单体商厦冠军第一八佰伴也望尘莫及的。

　　●对于人民广场商圈和南京路步行街大的商家而言，面临的最大问题不是人流人气，而是提袋率和客单价。根据国际著名咨询公司的建议，

　　南京路商业街几经改造。作为南京路重量级企业， 2005年新世界升级为购物中心，又进一步演进为新世界综合商业圈。随着世贸等高档写字楼的陆续完工，南京东路、人民广场商圈将迎来越来越多的白领消费者。

　　●持续的改造、旺盛的人流并没有给投资者带来太多的惊喜。随着新世界综合消费圈的建设，公司财务费用、折旧支出快速上升，吞噬了利润。2007年中期，折旧和财务费用占营业收入的比重达到13.8%。这在零售行业中，是非常鲜见的高比例。

　　●同时，2006年开始公司实施“精品＋时尚”的品牌战略，因为优惠措施吸引强势品牌，06年商业毛利率大幅下滑，07年开始有所好转，但依然低于05年的水平和其地段应该具备的水平，我们预计08年后将回升到24％左右的水平。

　　●浦东第一八佰伴6年左右的亏损和其后盈利的高速增长表明，处在向上的商圈中黄金地段的优势企业，在逐步摆脱财务负担且，完全可以实现持续若干年的高增长。新世界今后几年面对的就是这样的情形。

　　●牛市和泡沫时代，资本市场青睐的是“成长”和“重估”。在这一时期，新世界恰逢投资期和转型期，财务费用和折旧以及转型的阵痛影响了其业绩，也掩盖了其成长性。伴随泡沫消退，“重估”的故事受到了质疑，新世界的股价也随之大幅下挫。我们认为，08年开始，新世界将步入业绩上升轨道，5年后新世界将成为 “现金奶牛”。作为上海最具人气的单体商厦，新世界的增长是确定的，物业资产因其稀缺性而不会受到大的冲击。我们认为，即使考虑到整个估值中枢的下移，目前新世界也已经具有一定的估值吸引力。新世界是“防御性投资”的上选。

　　●风险提示:随着商业的快速供应，新世界不可避免的面临顾客的分流，并可能影响收入的增长。