小商品城：三期增发提升公司价值

　　东方证券

　　●我们认为三期注入有利于公司长期发展，根据公告我们预估三期每平方米造价4000 元左右，可以认为公司资产注入价值合理，有助于提升公司长期价值和成长性。

　　●发展： 08 年的增长主要来自于房地产业务的增长、07 年相关费用的下降，打新股带来的投资收益（8 亿元打新），以及三期一阶段2 个月的收益。09 年的增长主要在于三期市场一阶段的租金全年计入运营带来的收益增量，09 年公司

　　业绩的减少主要来自于篁园市场可能的拆除重建，新会展中心的开业以及2 个月的折旧影响。2010 年公司收益的增量在于篁园市场重新投入运营、二期一阶段到期的租金现金流收益以及装修折旧到期，2010 年业绩的减量主要在于会展中心的全年折旧和培育。2011 年和2012年公司增长主要在于三期二阶段市场的投入以及二期二阶段的装修折旧到期。

　　●假设三期市场租金水平与二期相同，假设篁园重建后相关收入有30%增长，假设新的28 万平方米会展中心每平方米投资成本4000 元，假设宾王市场收入没有大的变化。考虑08 年增发4000 万股，我们预测公司07-10 年的EPS 为2.90、3.05、3.52、4.39 元。按照09 年30-35PE估值，我们认为公司合理价值在106-123，WACC=7.9%，TV=2%，我们认为公司的价值在110 元， WACC=6.9%，TV=2%，公司的价值在141 元。

　　●风险提示：08-10 年业绩变数。1、三期最终租金的不确定，2、篁园和宾王的重建成本、收入和利润不确定，3、承担社会责任的会展中心成本是否高过盈利能力强的三期市场。