万科：顺势而为 拓展市场

　　事件：

　　万科08 年1 月实现销售面积23 万平方米，销售金额18.5 亿元。同时在08 年1 月8 日至08 年2 月19 日之间，在上海，东莞和成都获得4块土地，总建筑面积约107.55 万平方米。

　　评论：

　　市场处于观望和销售淡季的阶段，万科则维持已开盘项目价格不变，而针对70/90 项目采取低价入市策略，有攻有守，顺应市场的同时，积极扩大小户型市场份额，体现了万科敏锐的市场感觉和优秀的把握市场趋势的能力；同时07 年以来，万科新增项目资源大多处在一线城市等经济较发达区域，项目资源质量较高，溢价能力较强，因此给予万科强烈推荐评级。

　　1. 市场观望，万科拓展市场

　　万科08 年1 月份销售面积同比增长11.65%，销售金额同比增长11.71%，而销售均价基本与07 年1 月份持平，为8043.48 元/平方米，同比增长0.06%；环比增长率，销售面积和销售金额下降70%多，而销售均价则于07 年12 月份持平，环比增长率较07 年12 月份有所提升，原因主要在于：首先，房地产销售存在淡旺季，1 月份，按惯例属于淡季；其次，万科在07 年年末和08 年年初，针对70/90 项目，采取低价入市的策略，占领小户型产品市场，这一方面，容易使市场产生万科降价错觉，另一方面，体现出万科快速的反应能力和敏锐的市场感觉；再次，07 年年末以来，由于信贷紧缩等宏观调控的影响，市场上存在观望情绪。

　　2. 土地储备丰富，项目资源质量较高

　　截止2007 年12 月31 日，万科规划中项目建筑面积合计2518.29 万平方米，权益建筑面积合计2084.44 万平方米。07 年新增建筑面积1068.89 万平方米，新增权益建筑面积814.54 万平方米，分布在21 个城市，基本完成年初1000 万平方米项目储备计划。而截止08 年2 月19 日，万科新增项目建筑面积为112.42 万平方米，新增权益建筑面积58.2 万平方米。

　　从区域上来讲，在07 年新增权益建筑面积中，约324.36 万平方米来自于深圳、上海、北京和广州，占比约39.82%；约273.87 万平方米，占比约33.62%，来自于除上述四个城市外的部分省会城市。而截止08年2 月19 日，新增项目资源主要在东莞、上海和成都。从项目区域角度看，万科项目多处在一线城市或部分省会城市，而这些城市的外来需求相对较为旺盛，同时收入水平也相对较高，另外，项目所在的其他城市经济也较为发达，因此，万科的项目资源质量较高。

　　3. 房地产业依然看好

　　依据我们在08 年投资策略报告中的判断，08 年中国房地产行业将持续供不应求，景气不改。短期来讲，市场上存在观望情绪和处于销售淡季，同时开发商通过二级市场融资审批较为严格，在1、2 月份贷款发放的情况下，市场仍没有较大起色，这一方面刺激房地产开发企业采取其他融资渠道，如信托等，另一方面，也将促进行业的整合，提高行业集中度，将会给整合能力较强的企业带来机会。随着销售旺季的到来，大量自住性需求的支撑，同时贷款的不断发放，08 年房地产市场将逐步回暖。

　　预计万科07，08 年将分别结算412.03 和590.74 万平方米，净利润将增长109.46%，同时每股收益将增长110%，由0.61 上升到1.28 元。按照08 年2 月21 日万科收盘价25.2 元，08 年的市盈率仅为19.69；同时依据我们的计算，万科现有项目资产支撑的股价约27.01 元，在行业持续看好的情况下，考虑到万科业绩的快速增长，项目资源较高的溢价能力以及准确把握市场的能力，因此给予万科强烈推荐评级。