招商地产：3+X战略日益巩固　业绩增长可期

　　2007年报显示，招商地产07年全年实现营业收入41.12亿元，同比增加46.36%；归属母公司净利润11.58亿元，同比增加83.38%，全面摊薄每股收益为1.37元。公司07年业绩快速增长，主要是因为公司结算面积的增加以及毛利率的提高。公司年度利润分配方案为每10股送3股、转增2股、派现金股利1 元（含税）。

　　房地产业务仍是推动业绩增长的主要动力。公司07年商品房销售结算面积25.69万平米，同比增长了36.58%；实现销售收入26.28亿元，同比增长了80.99%；房地产开发销售占到主营收入的64.31%。由于07年房地产价格高涨以及前期拿地成本较低，公司的房地产开发销售毛利率达到56.29%，较去年提高了6个百分点。

　　投资性物业经营与房地产中介业务均有较快增长。07年9月公司注入新时代广场后，增加可租面积6.6万平米，总可租赁面积增加到54.46万平米，总出租率达到95%（较上年增加4个百分点），07年公司的租金收入达到3.83亿元，同比增长25％。此外，公司全资子公司招商置业借助母公司的资源优势成长迅速，2007年末店铺总数已达69家，全年实现中介业务收入1.03亿元，同比增长71.42%。

　　土地储备将满足公司未来5年的发展需求。公司年内加快了土地储备的步伐，先后在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平米的土地储备，07年底公司土地储备分布在全国12个城市，其中珠三角、长三角、环渤海以及其他地区的土地储备比例为5：2.5：1.5：1，公司的 3+X发展战略日益巩固。超过800万平方米的土地储备能够保证公司未来5年的土地开发需求。

　　08年结算面积有望快速增长。我们认为两方面原因将推动公司08年的结算面积快速增长：一方面是除了深圳的兰溪谷2期、海月华庭、龙岗依山郡2期和曦城项目以外，北京公园1872、天津西康路、重庆董家溪、苏州依水云岸等项目也陆续进入结算期，公司总结算面积在08年将大幅增加。另一方面公司预收帐款仅为1.83亿元，持有现金35.45亿元，这使得公司未来拿地的资金偏紧。这将促使公司加快结算来提高现金支配能力。

　　再融资有利于公司未来业绩增长。公司在年报披露的当日还公告了再融资计划。公司拟以非公开增发不超过80亿元，募集的部分资金将用于购买控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期、领航塔、领航园和雍景湾项目的土地使用权，其中包括2处工业厂房，1处写字楼项目，3处住宅项目。此次增发，一方面能够进一步提高公司的土地资源（约34万平米），另一方面也显示大股东对上市公司大力支持的态度。不过鉴于监管层对于房地产公司再融资事项审批谨慎，预计该计划在近期通过的可能性不大。

　　风险提示。国家对房地产行业调控的政策性风险；公司项目运做的风险（包括前期手续办理、后期销售及结算的不确定性等）。

　　盈利预测与评级。暂时不考虑公司配股因素，我们预计公司08、09年度每股收益分别为2.42元、3.30元。虽然房地产市场近期出现调整，但房地产行业价格长期上涨的趋势仍未改变。考虑到招商地产丰富的土地资源，良好的品牌形象与大股东的支持，我们长期看好公司的发展前景，维持对公司“增持”评级。不过，我们也提示投资者关注公司股价近期波动的风险。由于市场扩容压力加大，公司的再融资方案可能给投资者信心带来一定影响。我们建议投资者在市场稳定以后，把握股价回调时的投资机会。