供需缺口明显 投资开发型地产龙头

　　国都证券 邹文军

　　我们对2007年的住宅供给进行了分析，2007年住宅供给约为4.7亿平方米，2008年住宅供应量约为5.7亿平方米，供需缺口明显，供需矛盾短期内仍将持续。如果房地产投资继续保持高速增长，供需矛盾将趋于缓和。

　　我们认为，调控可能引起行业短周期波动，而不改我国房地产长周期景气。调控改变人们的心理预期，延缓需求的释放，改变住房结构，影响房地产业发展的节奏与短期波动；但不改变房地产行业的长周期景气。

　　从中长期的战略视角思考我国的房地产业，不容置疑，房地产业仍然是我国最具有成长性的行业之一。2008年年初是建仓地产股的良好时机，建议逢低买入并持有开发类龙头企业。

　　自住性需求成为基石

　　自住性需求是我国房地产市场最大的需求，也是我国房地产中长期持续景气的基石。我国的人口因素与城市化是我国住宅自住需求旺盛和持续的两大决定性因素。人口因素决定了我国房地产市场刚性需求的空间和可持续性。根据国家统计局数据，2005年底我国0—14岁人口比例20.2%，15—64岁人口比例72.2%，64岁以下人口92.4%。就世界范围而言，我国人口结构是属于偏年轻的人口结构。

　　我们认为，24—44岁年龄人口属于需求相对旺盛、购买力相对较强的年龄层，占比约为33.5%，0—24岁属于住房需求的后备力量，占比约为34.2%，两者比例基本一致，从这个角度看，未来我国房地产需求具有可持续连贯性。

　　我国的城市化进入高速发展阶段的中期。我国的城市化水平2006年末为43.9%，进入城市化高速发展进程之中期。我国幅员辽阔，各个省(市)的城市化情况差异性较大，与各省的经济发展高度相关。上海(89.1%)、北京(83.6%)、天津(75.1%)的城市化水平最高，已经超过70%。除西藏(26.7%)、贵州(26.9%)、云南(29.5%)外其他省份城市化水平均处于30%—70%，大部分省市处于加速发展的起步阶段，随着我国经济的高速发展，未来房地产市场需求空间将迅速释放。

　　另外，生活水平的提高、财富的积累、购买力的增强，改善性住房需求比例将逐步提高。基于我国地少人多的国情，政府对于投资性住宅地产政策性抑制，而另一方面，房地产商品具有投资品和抵御通胀的性质，尤其是在人民币升值背景之下，在进行需求分析时我们应当考虑合理的投资需求。我们假设以城镇居民人均居住面积年增长2%的速度考虑改善需求和投资需求。

　　供给相对有限

　　短期来看，严格的耕地保护政策将使新增建设用地减少，开发用地需求可能短期转向存量土地的加速开发，而从长期来看，可供开发用地总量受限，土地供给不足的状况将长期存在，土地资源的争夺将日趋激烈，获取土地的成本也将越来越高。

　　从中长期看，土地的稀缺性、垄断性与不可再生性，使得土地价格仍将保持上涨趋势，高地价意味着更高的开发成本，也更加考验开发商的资金实力与融资能力。在资金实力与融资能力不变情况下，开发商后续拿地与开发能力将相对减弱，市场商品房供给可能会减少，尤其在货币紧缩与资本市场融资受阻的情况下更是如此。未来购置土地面积总量将保持下降趋势，而保障性住房用地增加会加剧商品房开发用地的减少。短期转向存量土地的开发量将加大，而房价的波动也必然带动地价的波动，地价将随房价而动。

　　我们认为，短期内供给仍不能满足需求，由于房地产开发周期的原因，短期内有效供给不能释放，供需矛盾短期内仍将持续。如果房地产投资继续保持高速增长，供需矛盾有望趋于缓和。

　　选择开发类龙头

　　我们以中长期的战略眼光来看中国的房地产发展。结合我国人口发展与城市化进程，依据城市化的发展规律，我们认为，在城市化快速发展阶段，尤其是快速发展初期和中期起步阶段，开发类企业享有更好的成长性。我们认为，在现阶段宜首选房地产开发类企业，尤其是住宅开发类企业，以享受其高成长性。

　　在成长性方面，龙头企业成长性不会低于中小型公司；在估值上，我们应当给予龙头企业适当的溢价。从二级市场的股价表现来看，龙头企业股价表现优于行业和大盘。