房地产板块或将震荡走高

　　□渤海投资研究所 秦洪

　　在前期一直充当“空军司令”的房地产股昨日突然强劲走高，招商地产、国兴地产、绿景地产、冠城大通等涨幅居前，从而使得地产指数成为昨日牵引大盘震荡盘升的强劲引擎。那么，这是否意味着房地产股已摆脱前期下跌的阴影而步入震荡盘升的大道呢？

　　汇率新高+相对底部

　　对于房地产股来说，前期的持续调整主要由于从紧货币政策以及相应的房地产调控政策，尤其是关于第二套住宅的统一界定，直接成为房地产股在前期急挫的诱因。因为这意味着炒房一族或将退出购房大军，从而使得房地产行业的需求在短期内将受到一定的影响。与此同时，媒体关于深圳、广州等房地产一线城市房价下调的报道更加剧了各路资金对房地产行业未来的不良预期，所以，资金减仓压力陡增。

　　不过，随着房地产股的持续回落，也面临着较大的反弹动力，一方面是因为房地产股在近两个月来的跌幅超过20%以上，招商地产等个股的跌幅甚至接近腰斩，存在着较大的反弹动能。另一方面则是因为下跌途中几乎无像样的反弹，这样就使得做空动能相对衰竭，已有构筑底部的趋势。故此时，只要略有反弹诱因，就会使得房地产股出现强势弹升行情。

　　人民币汇率迭创新高此时对房地产板块形成了较大的题材刺激，人民币兑美元汇率近期持续突破7.36、7.35、7.34元的重要关口，在昨日更是单日飙升219个基点，突破7.31元的整数关口，达到7.3079元这一汇改以来的新高点。人民币的强势给市场带来两大积极信号：一是再度加息的空间相对有限，因为每一次加息均强化人民币利率优势，从而推动着人民币升值速度的提升；二是人民币资产股的做多动能会因为汇率新高而不断蓄积，终于在昨日出现了突破的态势。海外市场经验显示，本币升值必然会带来本币资产价格的上涨，所以，人民币汇率的急剧升值，必然会给人民币资产的房地产股注入强劲弹升动能。

　　另外，还有一个不可忽视的因素。媒体报道称，在10月份，由于机构资金看好房地产股在08年的业绩增长，因此纷纷加仓。但想不到的是，11月、12月，关于房地产调控政策频频出台，使得机构资金加仓步伐陡然凌乱起来，最终形成多杀多的惨局。不过，随着房地产市场氛围相对改善，机构资金的生产自救欲望也相对强烈。更何况，时近年底，机构资金做市值的冲动也存在，所以，不排除这些被套的机构资金利用人民币汇率迭创新高而自救的可能性。

　　两大优势拓展上升空间

　　当然，房地产股的强势更来源于基本面的优势。

　　首先是房地产行业未来景气周期的延续。近期房地产价格波动在影响着市场对房地产行业的未来预期，但调控并不是要摧毁房地产行业，而是使得房地产价格涨幅趋缓，与当前经济实力相匹配而已。更何况，房地产行业的刚性需求仍然存在，每年数百万大学毕业生就是未来房地产市场潜在的需求者。但土地供应则不可能无节制地敞开供应，因此房地产价格的上升通道依然是可以预期，只不过上升通道在调控政策的牵引下，可能会变得平缓一些罢了。

　　其次是房地产行业上市公司在08年业绩的高增长。大型房地产项目的运作周期一般在二至三年，也就是说，在07年销售的房产是07年的售价，但是土地价格却是05年甚至是04年的，这就隐含着房地产股07年三季度的预收款一旦结算成主营业务收入，其匹配的土地成本可能是05年甚至是04年的，既如此，毛利率或将超出市场预期。在此影响下，房地产类上市公司在08年的业绩可能超出市场预期，进入集中释放的阶段。

　　积极低吸两类个股

　　故笔者认为房地产股在本周四的反弹，可能并不是简单意义的反弹行情，极有可能是由此为起点，产生一轮年报业绩浪的预期行情。房地产股在未来一段较长时间内或将反复震荡走高。因此，建议投资者重点关注房地产股的投资机会，就目前来看，下列两类个股可予以跟踪。

　　一是获得土地储备能力较强的公司。对于地产股来说，土地储备关系到地产股的可持续发展。因为地产股只有持续获得土地储备，才能持续开发土地项目，获得利润以及可持续成长的能力。这其实也是万科A、保利地产、招商地产、华侨城、金地集团等优质房地产股持续获得主流资金青睐的原因，他们有持续拿地的能力。而土地储备的增加也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系，因此，具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现，故中航地产、香江控股、华业地产、亿城地产、苏州高新、广宇发展等地产股也可跟踪。

　　二是从预收账款的角度，因为房地产业经营的特征，商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润，但在竣工结算前就开始销售，体现在会计报表中就是预收账款。所以，预收账款越多，未来的主营业务收入就越高。因此，三季度季报中的预收账款越多的地产股，隐含着来年业绩大幅增长的动能，尤其是每股预收账款(预收账款/总股本)越多的个股，他们在来年的业绩飚升的概率就大增，因此，新城B、深振业、大连友谊、深长城、广宇集团、亿城股份、银基发展等预收账款多的地产股可跟踪。