房地产板块 冬播良种迎来建仓良机

　　渤海投资研究所 秦洪

　　近期A股市场宽幅震荡，颇有春寒料峭的味道。但从以往经验来看，每年岁末年初均是建仓良机，因为每年春天都有一波力度较强的行情。所以，随着时间进入12月，越来越多的具有战略目光的投资者开始寻找冬播种子股。对此，笔者认为，房地产股是最佳的冬播种子股。

　　调控不改乐观预期

　　不可否认的是，近期地产股走势的确不是太强，本周一虽然有所弹升，一度成为大盘的领涨品种，但在本周二就欲振乏力，万科A、保利地产等龙头品种均有冲高回落的走势特征。似乎表明主流资金对地产股的投资激情依然未得到充分释放。对此，分析人士认为，主要是主流资金担心宏观调控对地产股产生较大的压力，尤其是媒体关于深圳、广州等地房地产市场清淡交投的报道更是放大了这一压力。

　　但笔者认为，调控预期其实难改地产股明年的乐观预期，一是因为近期出台的调控政策固然释放了供给，尤其是关于

经济适用房的政策，但从这一政策中也读出商品房真正的需求依然未得到抑制，毕竟60平方米、郊区、难交易等因素难以达到大多数居民对房屋产权向往的标准。所以，行业分析师几乎一致认为，这些调控政策难以改变房地产市场旺盛的行业景气预期。

　　二是市场的需求仍然旺盛，供求关系并不会逆转。一方面我国要力保18万亿亩的耕地红线，在退耕还林、退牧还草等政策的推动下，土地供应紧张格局难以改变；另一方面则是每年数百万的大学毕业生涌入城市，人口红利对房地产股的刺激由此可窥一斑。所以，释放出来的房地产需求难以迅速抑制，房地产市场依然可以相对乐观。

　　震荡提供建仓良机

　　目前房地产股的短暂震荡，一方面是释放前期股价高企时的泡沫，另一方面则是各路资金对调控政策以及未来的调控预期进行消化的结果。而随着股价的大幅回落以及调控政策预期日益明朗的背景下，地产股的“春天”似乎越来越近。更有乐观者认为，随着经济适用房政策的出台，制约房地产股的另一只靴子或将落地，地产板块将迎来新的涨升行情。

　　有意思的是，从以往经验来看，每年岁末年初，均是A股市场相对低迷的阶段，而此时的低迷恰恰在孕育着春天的希望，因为每年的春天，均有级别不等的弹升行情，难怪有心的分析人士总结称“冬播春收”乃股市之经验。而由于地产股不仅仅拥有人民币资产股的属性，也拥有未来业绩大幅增长的预期，所以，一直是本轮牛市行情的主线索，故一旦来年春天有行情，地产股依然是当仁不让的主线索之一。

　　而且，07年、08年将是地产股业绩集中释放的季度。中大型房地产项目从立项、开工到竣工结算，大致有两至三年的时间，因此，当前房地产上市公司结算的项目，大多是05年、06年甚至04年的地价，但

房价却是07年的，如此必然会刺激房地产上市公司业绩的释放，从而意味着房地产股在07年、08年将迎来业绩的高峰期。所以，当前的震荡应是最佳的冬播时机。

　　两大角度寻找潜力股

　　正因为如此，笔者建议投资者可以从两个角度寻找最具有希望的冬播种子股。

　　一是预收账款多的公司。因为房地产业经营的特征，商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润，但在竣工结算前就开始销售，体现在会计报表中就是预收账款。所以，预收账款越多，未来的主营业务收入就越高。因此，三季度季报中预收账款越多的地产股，隐含着来年业绩大幅增长的动能，尤其是每股预收账款(预收账款/总股本)越多的个股，其来年业绩飚升的概率就大增。具体来看，新城B、深振业、大连友谊、深长城、广宇集团、亿城股份等预收账款多的地产股可跟踪。尤其是新城B，其总股本53106万股，但三季度季报显示公司预收账款高达49.62万元，合每股9.34元，未来业绩爆发式增长的概率较大。

　　二是获得土地储备能力较强的公司。对于地产公司来说，土地储备犹如矿业公司的矿产储藏量一样，关系到公司的可持续发展。因为地产公司只有持续获得土地储备，才能持续开发土地项目、获得利润以及可持续成长的能力。这其实也是万科A、保利地产、招商地产、华侨城、金地集团等优质房地产股持续受到主流资金青睐的原因，这些公司有持续拿地的能力。而土地储备的增加也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系，因此，具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现，故中航地产、香江控股、华业地产等也可跟踪。其中，中航地产的基本面较为乐观，一方面是因为现有的土地储备等资产可以带来较佳的安全边际，有行业分析师预计该公司08年每股收益有望在0.75元，这将赋予该股目前股价较强的安全边际，如果在来年有进一步的资产注入(由于同业竞争等因素，未来集团公司的地产业务注入是相对确定的，唯一不确定的是时间而已)，那么将无疑赋予该股较强的想象空间，建议投资者可以密切跟踪。