金融街(000402)：区域外的项目开始进入收获期

　　平安证券 刘细辉

　　公司8月23日公告拟增发不超过3亿股

　　股价今年以来呈波段式上行

　　公司在开发成片商业地产具有独特的开发能力和品牌优势

　　2007 年中期，公司实现营业收入20.84 亿元，同比增长98.26%；营业利润6.45 亿元，同比增长257.93%；实现净利润4.33 亿元，同比增长198.28%；基本每股收益0.40元，同比增长122%；净利率20.78%、净资产收益率10.72%，分别同比增长6.97个百分点和4.39 个百分点。

　　公司营业收入和营业利润大幅增长

　　公司以“立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现公司的持续、健康、稳定发展”的中长期战略为指导，在保持商业地产开发的基础上，加大房地产项目开发、自持物业的比重，凭借自身品牌和商业地产开发优势向外发展，为公司的持续稳定发展奠定良好基础。中期公司营业收入和营业利润大幅增长，同时毛利率达34.2%，较去年中期上升8.6个百分点，主要原因是公司确认F1

写字楼销售收入19.60 亿元，且售价有所提高，因此结算面积、结算收入和盈利水平较上年同期有较大幅度增长。

　　房地产开发业务布局走出北京

　　公司按照年初制定的工程计划开展建设，上半年公司新开工面积 45.9 万平方米，开复工总面积 92.8 万平方米，其中：北京地区开复工面积 38.2 万平方米，区域外项目开复工面积 54.6 万平方米。

　　天津津塔项目和津门项目合计新开工面积约34 万平米，完成年度计划的63%；南昌紫金园项目开复工总面积16.6 万平米，其中新开工面积11.9 万平米，开复工总面积完成年度计划的83%。紫金园项目进展顺利，其中一期预售比例达80%，目前正做竣工前准备工作，二期目前处于开始全面施工阶段。惠州金色海岸项目相关市政配套设施建设已全面展开，喜来登酒店项目进入精

装修阶段，一期销售项目已取得建设用地规划许可证，力争年底开始预售。

　　此外，公司根据年初董事会确定的全年完成建筑面积50 万平米以上的新增项目储备的计划，积极拓展新项目。2007 年上半年，公司在重庆取得了建筑面积约19 万平米的项目储备。2007 年下半年，公司将继续密切关注北京和其他重点城市的土地市场，获取更多支持公司发展的土地资源。

　　2007 年公司新增业绩的主要来源为南昌紫金园一期、A3 南项目，此外惠州金色海岸项目、天津津门津塔项目、北京其他开发项目和南昌紫金园后期将为2008 年业绩来源提供保证。

　　物业收入逐步稳定并有所提高

　　公司自持物业包括丽思卡尔顿酒店、金融街购物中心、金树街商铺和金融街公寓。上半年丽思卡尔顿酒店总体经营情况良好，客房、餐饮及其他收入稳步增长，酒店平均入住率由开业初的30%增加至50%以上，实现营业收入约5,900 万元。

　　金融街购物中心到目前，招商工作已全部完成，租户超过110 家，包括Louis Vuitton、Gucci、连卡佛百货等国际精品品牌。金融街购物中心可出租面积共38,171 平米，预计于2007 年9 月开业。金树街商铺招商工作也已全部完成，可出租面积共7,951 平米，共有租户23 家，包括必胜客、星巴克、金悦利湾等，其中已投入运营租户21 家，开业租户16 家，已开业租户运营良好，营业额稳步增长。金融街公寓分期投入运营，出租率超过50%，实现营业收入约380 万元。随着投入运营的公寓数量增加，公司将增强市场拓展能力，实现公寓的良好收益。

　　物业租赁收入较去年同期增长较少主要是公司新增投资性房地产项目大多处于初始经营阶段，实现收入较少；物业租赁成本较去年同期大幅增加主要是本期投资性房地产B1、B5、B7、F2 地下车库、C3 四合院、F124 底商和重庆

嘉年华项目合计摊销至本期为402 万元，导致出租成本增加。公司2007 年新增租赁物业为重庆嘉年华项目，项目实现租售面积1,145 平米，目前项目已完成可租售面积的63%。

　　再融资为将来发展打下基础

　　公司目前计划以公开增发的方式进行融资，向原股东配售不超过30,000 万股，募集资金投向德外项目H 地块、A5 地块、津门津塔项目、惠州中区项目，这几个项目是公司2007～2009 年业绩的重要来源。公司2007 年中期资产负债率66.6%，如果增发顺利成功，将不仅使公司业绩有更可靠的保证，同时也为将来进一步的发展打下基础。

　　盈利预测及评级

　　预计公司2007、2008 年EPS 为0.71 和0.82 元，随着北京金融街区域的进一步开发，公司从单纯的商业地产开发业务拓展到“商业地产+自持物业+地产项目”的模式。从目前判断，公司的业务转型和经营策略取得了显著的成果，随着金融街区域的开发成熟，公司在未来将会面临着如何重新业务定位的问题。但我们认为公司在开发成片商业地产、区域城市开发建设中具有成熟独特的开发能力和品牌优势，而且公司业务结构均衡、业务模式所致的业绩波动较小，短期看估值基本合理，长期给予“强烈推荐"评级。