土地月报 | 成交规模再创年内新高,溢价、流拍均现好转(2022年6月)

土地月报 | 成交规模再创年内新高,溢价、流拍均现好转(2022年6月)
2022年07月10日 09:45 市场资讯

各能级城市土拍规模上涨,推动全国土地成交再创年内新高;市场热度也有所回温,重点城市土拍溢价率出现回升。

  作者 / 马千里、周奇

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6月份,重点城市首轮集中土拍迎来正式收官,次轮土拍也进行近半。在此影响下,全国土地市场成交规模虽然同比仍呈下跌趋势,但环比大幅上升,总成交建面更是在年内首度突破1亿平方米。

与此同时,在重点城市土拍门槛持续宽松及供地结构更偏向于“保成交”的优质地块等因素的影响下,市场热度指标亦较上月出现好转,尤其是重点监测城市的流拍率指标,更是降至去年下半年以来最低水平,仅为9.5%,环比下降9个百分点,也低于去年同期水平。

市场走势

供求规模环比均呈上涨趋势优质土地入市增多带动平均地价环比上升

供应方面。重点城市次轮供地挂牌潮延续,本月多达10个城市推出了年内第二批次集中出让地块,涉及上海、广州、成都、南京等城市,三四线城市的土地出让活动也进一步恢复。在此影响下,全国土地市场经营性土地供应规模环比进一步上涨,总建筑面积达16718万平方米,环比增长11%,同比降幅也缩窄至18%。重点城市集中供地方面,10个城市中,成都、南京的供应规模相对较高,均在400万平方米以上,其余城市的供应量多在300万平方米以下,供地量依旧维持在较低水平。

成交方面。月内重点城市首轮土拍收官,二轮土拍继续进行,推动6月份土地成交持续环比上行,同比降幅亦有所收窄。据CRIC统计数据显示,全国土地成交经营性用地成交建筑面积年内首次突破1亿平方米,达到1.3亿平方米以上,环比增加62%,同比下降38%,同比降幅在年内首次收窄至四成以内。各能级城市的成交规模也环比走高,其中二线城市涨幅最甚,在杭州、宁波等8个重点城市集中土拍的拉动下,成交规模环比上月大增184%,总成交建面达3568万平方米。

价格方面,因多城集中土拍、优质地块入市比例大增,本月平均地价同环比均呈上涨趋势,平均楼板价为3949元/平方米,环比上涨23%,较去年同期也上涨了6%。各能级城市表现各异,其中一线城市因京沪集中成交了多宗高价优质地块支撑、平均地价进一步上涨至22006元/平方米;二线城市因西安、合肥等地价水平较低的城市成交量较高,平均地价进一步走低,环比下降9%至6251元/平方米;三四线城市成交地价环比小幅上涨9%,平均楼板价为2005元/平方米。

市场热度

优质用地入市比例增加带动溢价、流拍指标转好

市场热度方面。由于本月进行集中土拍的城市中不乏上海、杭州、合肥、宁波等土拍热点城市,尤其是合肥,市区次轮集中成交的24宗地有9宗触及地价上限,县域土拍亦有多宗地块进入竞品质阶段,土地市场热度相对较高。受此影响,本月成交溢价率环比提升至4.6%,较上月上涨了1.2个百分点。

土地流拍方面。随着地方供地规则的进一步放宽,以及在土拍供给中更有计划地选择优质地块,重点监测城市的流拍率下降至9.5%,创下去年下半年以来新低。如在本月进行集中土拍的重点城市中,仅合肥、武汉、沈阳及青岛有少数地块流拍,其中流拍率最高的合肥,次轮共有5幅地遭遇流拍,流拍率达17%,相比于首轮,幅数及比例均有减少。

重点地块

京沪成为入榜主力,封顶成交地块多为楼市去化表现好的优质宅地

6月,重点城市集中土拍迎来了高峰期,包括5月底已经开拍的北京,共有10个城市进行了大规模土拍,上海、杭州、宁波、苏州及合肥等热点一二线城市均有优质宅地出让。其中,北京、上海均有“压箱底”的宝地出让,如北京的朝阳太阳宫地块、上海的徐汇滨江地块等,因而两城也成为本月成交总价榜及单价榜入榜主力。

值得关注的是,无论是北京、上海等一线城市,还是杭州、合肥等二线城市,房企拿地仍旧偏向谨慎,仍更青睐于安全边际高的优质住宅用地。以单价榜中京沪入榜的9宗地来看,5宗触及地价上限成交的地块均为周边去化表现好、盈利空间充裕的优质宅地,譬如区位极为优越的太阳宫地块、徐汇斜土街道地块,房地价差均可达3万元/平方米以上,盈利空间相当充裕。

6月份,首轮集中土拍于月内收官,二轮土拍也在加速推进,中小城市的土地出让活动也有所复苏。在此影响下,各能级城市土拍规模上涨,推动全国土地成交再创年内新高。市场热度也有所回温,重点城市土拍溢价率出现回升,上海、杭州、合肥等城市均有大批优质用地以高溢价成交,流拍率指标也较上月出现好转。

接下来,鉴于新房调控政策宽松趋势不改,部分城市楼市成交已现回暖信号,供给侧也在积极顺应市场,调整供地结构和降低供地门槛,预计土地流拍现象可持续好转。倘若新房市场的上升势头保持延续,行业信心恢复之下,三季度土地市场中或将有望看到更多民企参与的身影。

排版 | 土木

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