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新浪财经客户端：证监会新政激活A股 IPO改革八大关键词

　　招商证券[微博] 罗毅

　　2013年销售额1709亿元，推迟需求待年初释放。2013全年公司累计销售面积1490万平方米，销售金额1709亿元，同比增长15%和21%，1-12月销售均价11470元/平；12月公司签约销售面积98万平方米，环比11月下滑23%，签约销售金额110亿元，环比11月下滑22%；13年末部分需求受银行额度用尽影响，伴随一、二月份银行额度的逐步回归，将引来需求释放的小高峰；且万科较好的品牌信誉保障、首臵户型主导下，其客户取得房贷较为容易。

    拿地增储积极，保障后续销售增长。2013年(尤其7月以来)，公司大举加强拿地力度，公司全年共新增项目105个，新增项目权益口径建筑面积为2343万平方米，新增土地权益地价款861亿元；为2012年全年权益地价款430亿元的2倍；不断拓展的储备保障公司销售持续增长。

    布局新增长，有备无患。伴随行业利润率显著收窄，积极寻变求新、布局新增长点成为万科的选择，当前公司已在产业化以及社区资源上小有成效；装修房业务：已基本完成(占公司产品比例90%)，产业链延伸给予公司加杠杆等优势，使公司ROE水平显著提升，预计2013全年摊薄ROE约达19%；住宅工业化：未来三年加速推进，除成本节约外，标准化模式使得住宅质量更可保障，且可使周转再提速；社区资源开拓：通过打造社区公共配套，入股银行加强对业主渗透，增强与业主粘性，助公司其他业务发展，且通过需求点分析，为公司的业务转型升级创造基础。

    业绩预测与股票估值。公司作为行业龙头，将持续受益行业集中度攀升，公未来几年较为确定的业绩增长，且提前对业务升级转型，以应对住宅业发展的瓶颈及可能风险，公司当前价值显著低估；我们预计2013-2015年公司EPS分别为1.43元、1.74元和2.02元。我们按2014年6倍动态PE对万科A进行估值，即目标价10.44元。我们维持公司股票“强烈推荐-A”的投资评级。

    风险提示：流动性风险；房产税扩围超预期。

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