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保利地产:调整策略相对稳健 买入评级

http://www.sina.com.cn  2011年10月12日 16:17  申银万国

    新浪提示:本文属于个股点评栏目,仅为证券咨询人士对相关个股或板块的个人观点和分析,并非正式的新闻报道,新浪不保证其真实性和客观性,投资者据此操作,风险自担。一切有关该股的准确信息,请以沪深交易所的公告为准。

  申银万国 殷姿 竺劲 韩思怡

  2011年9月,公司实现签约面积58.75万平方米,同比下降33.14%;实现签约金额67.36亿元,同比下降26.21%。2011年1-9月公司实现签约面积499.28万平方米,同比增长3.41%;实现签约金额572.75亿元,同比增长38.36%。本月新增3处土地储备,总占地面积53.7万方,规划建筑面积共128万方,总地价49.5亿元,楼面地价3867元。

  公司销售数据基本符合预期,环比增长11%

  从签约上看,数据相对表现一般,主要受供货和签约相对较慢的影响。本月保利新增供货为70-80亿,与上月基本持平,低于此前我们及市场的预期。本月保利新盘去化速度大约为50%左右,也基本和上个月一致,反映市场状况较为低迷。另外,本月销售均价为11466元/平方米,环比增加1%。供货策略有所变更,我们将全年的销售目标由此前的800亿下调至730亿元。由于目前市场需求疲软,存货相对较多,考虑降价推货策略势必会后续存货销售产生压力,且土地市场调整幅度尚不明确的情况,保利的供货策略有所调整,将新盘的推盘进度适度的放缓,新盘以调整产品结构,达到预定销售率才推货为导向,增加存货的销售。由此,目前公司库存超过200亿,考虑到后续新增货量的下降,我们适度将全年的销售目标下调至730亿,按照已经完成的573亿计算,公司后续每个月的销售均值需保持在50亿左右。

  调整策略相对稳健 风险不高

  公司策略的调整,市场可能担忧存在的潜在风险是:(1)放缓销售速度对资金链形成冲击;(2)地价调整幅度远快于房价,导致公司措施拿地的机会。我们认为,公司的策略是稳健的,风险不大。从第一点来看,保利虽然净负债率在行业中偏高,但是短期刚性开支偿付压力并不大,包括截至中期,公司的未付地价款为60个亿,工程开支款为150亿左右,负债结构中基本以银行贷款为主,未有信托贷款等高额项目,平均贷款成本在基准利率左右,短期贷款与长期贷款的比例为1:5,因此,考虑其各方面的背景,资金压力确实不大;从第二点来看,由于当前市场环境已发生变化,不同于上半年积极销售便可大幅度回流现金,大幅度降价促销对于回流现金较为有限,即便是预示土地市场大幅度调整,公司依靠此手段能够周转的现金也是相对有限的,因此,除非长期看低房价,否则大幅度降价出货的意义确实不大。

  盈利预测与评级

  保利期初的预收款为515亿,按照今年723亿的销售预测以及476亿的结算预测,公司的业绩锁定倍数为2.6倍,如果假定明年的销售与今年持平的情况下,公司2012年的业绩锁定倍数为2.47倍,整体来看,公司的业绩锁定倍数高,业绩确定;另外,公司现有土地储备已经达到5800万平米,接近万科的水平,弹性空间较大。由于销售额的调整,我们适度下调了2012年业绩至1.48元,下调幅度为12%,预计2011年和2012年公司每股收益为1.16元和1.48元,目前股价对应的PE为7.6倍和6倍,维持买入评级。

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