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　　■本报记者 赵子强 孙 华

　　政策拐点临近 调控后房地产股机会渐近

　　 自2009年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这一房地产政策开始，近一年半的时间里，相关的政策、策略反复出台，多达33条之多，房地产调控力度可谓空前。随着这些调控政策的出台，房地产行业的利空基本已释放完成，该类个股的股价和估值都进入了相对低位，对此，有分析人士认为，政策调控将逐步从单一的“防通胀”转向“稳增长，稳通胀”的组合，房地产股在利空出尽后，投资机会已逐步显现。

　　20.76倍市盈率估值偏低

　　 据《证券日报》市场研究中心最新统计，截至4月22日收盘，房地产开发板块（申万二级）加权平均市盈率（TTM）为20.76倍，低于沪深整体估值21.55倍的平均水平，板块整体估值偏低，显示调控政策已对该板块产生明显的作用。本周该板块累计下跌1.17%，跑赢上证指数0.14个百分点，周成交量达74844944手，周成交额达7234649万元，该板块130只个股的流通股加权平均价为8.62元，较上周加权平均价8.79元缩减1.93%。

　　值得关注的是，房地产股中估值处于低位的个股表现依旧疲弱，截至周五，动态市盈率低于21倍的房地产股有28只，仅有4只上涨，显示出低估值的房地产开发股估值修复行情尚待时机，这4只逆市上涨的房地产开发股分别为：华侨城Ａ、世茂股份、华业地产、鲁商置业，与之对应的本周涨幅分别为：3.33%、1.60%、1.56%、0.44%。

　　 市场在3050点停滞不前，加上监管部门对房地产风险采取更审慎的态度，房价跌50%纳入新一轮房贷压力测试，京沪深等７大城市被列为高风险地区，主力资金也表现谨慎。本周主力资金合计净流出173418.1万元，尽管如此，仍有45只个股周主力资金呈净流入，占该板块个股家数的34.62%，主力资金净流入额达到54516.58万元，占本周总成交额的0.754%，显示出主力资金对房地产开发类个股未来投资机会并未完全看淡。

　　 具来来看，鼎立股份（600614）本周主力资金净流入达10079.02万元，是房地产开发股中最受主力资金青睐的一只，该股本周累计上涨17.53%，周成交额260989.7万元，该股自去年12月10日以来处于明显的上升通道之中，期间累计上涨186.96%，是投资回报率极高的房地产股之一。公司2010年实现营业收入同比增长7.36%，其中医药和胶带业务收入比上年同期增长18.73%；净利润同比减少9.69%主要由于国家对房地产市场的深度宏观调控，公司房地产主营业务受到一定影响所致。公司2011年将以入股稀土企业作为进入有色金属行业的立足点，在合适的时机还将涉足稀土分离、稀土精加工等经营业务。

　　 另外，受主力资金关注的房地产开发股还有天房发展、创兴置业、金 融 街、中体产业、绵世股份、粤宏远Ａ、新黄浦、华联控股、刚泰控股、珠江实业、数源科技，这些个股本周主力资金累计净流入额分别为：4549.957万元、4155.665万元、4102.937万元、3853.983万元、3240.79万元、2362.862万元、1986.429万元、1882.929万元、1776.008万元、1500.393万元、1294.92万元。

　　无限购城市销售情况良好

　　 限购令对市场造成了明显的冲击，特别是对购房者造成了一定的观望情绪，成交量波动较大。2011年4月15日，国家统计局公布2011年1-3月国民经济主要指标数据，同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。数据显示，3月当月全国商品房销售面积9,500万平米，销售面积同比增长15.8%，增幅较上个月上升1.1个百分点，销售额4,910亿元。1-3月商品房累计销售面积1.76亿平米，同比增幅23.4%，其中商品住宅1.58亿平米，同比增长15.3%，较1-2月的增幅上升3.1个百分点。

　　 城市分化明显，统计的17个主要城市平均同比下降21%，较2月份明显回落，三四线城市销售良好。一线城市3月同比平均降幅约为26%，二线城市平均同比降幅约为35%。一二线城市销售同比明显下降，而无限购政策的三、四线城市销售情况良好，导致全国销售同比继续上升。统计的8个主要城市3月的平均库存较2月份有小幅回升，仍略低于今年年初的水平，调控后主要城市的去化速度有所放缓，可能由于推盘量低于去年同期，库存上升并不明显。

　　 3月全国商品房新开工面积2.08亿平米，同比增长19.5%，增幅较上月继续下降。1-3月累计新开工4.0亿平米，同比上升23.4%，增幅比1-2月下降8.4个百分点，降幅明显。去年同期新开工在高位，本月新开工同比正常下降。

　　 投资同比高位回落。3月全国地产开发投资4,596亿元，同比增长33.2%，较1-2月的35.2%略有回落，与去年全年的增速相当。其中，1-3月建安投资累计同比为37.4%，增速较上个月下降0.6个百分点，但依然在历史高位。

　　 开发企业资金来源增速有所回升，开发贷款依然偏紧。1-3月房地产开发企业资金来源19,268亿元，同比增长18.6%，较上个月回升2.3个百分点。其中贷款资金增幅仅为4.4%，自2010年5月份以来持续下滑，开发贷收紧趋势明显。由于全国销售额小幅上升，3月份其他资金来源增幅为18.7%，增幅小幅上升2.1个百分点。

　　政策拐点酝酿地产股底部

　　 地产是受政策调控影响较大的行业，政策拐点往往也意味着行业拐点。政策拐点从一季度后半段开始将逐步显现，政策调控将逐步从单一的“防通胀”转向“稳增长，稳通胀”的组合，在这一政策基调下， 调控加码的概率降低，保障房建设如期推进都将逐步改善地产行业的政策预期，因此与政策拐点酝酿期相伴的是地产板块政策预期步入底部区间。

　　 市场人士分析认为，未来政策对于保障房和商品房之间的截然不同的态度将会在未来维持相当长的一段时间，保障房占比较大、融资渠道通畅、且形成清晰盈利模式的公司，将有望获得估值溢价，并随着相关保障措施的出台得到持续的估值抬升，因此保障房预计将成为年度投资主线。

　　 按政府数据，去年我国投资兴建了保障性住房590万套，竣工370万套。今年，我国将要计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主。

　　 尽管，目前保障房还存在资金不足等很多问题，但作为一项重要的住房供给制度已经被中央政府意识到。未来上述问题都有望得到逐步解决，保障房也将落到实处。

　　 按照国金证券分析师的测算，今年为完成一千万套保障房的建设目标，会存在2724亿元资金缺口，所以保障房建设离不开企业的参与，但保障房利润率水平较低，为实现这一建设目标，政府可能会针对保障房建设的企业实施一定程度的政策松动，这可能会带来相关公司估值水平的提升，也可能由于参与保障房建设，相关公司会有更过获取商品房开发的机会。

　　 国金证券分析师指出，虽然资金缺口占地方政府财政收入比例并不大，但目前大多政府实际出现财政赤字，所以落实建设资金仍有较大困难，但由于有问责制的压力存在，预计各地方会更过考虑将社会资金引入保障房建设。同时，保障房毕竟利润空间有限，为吸引更多企业参与保障房建设，预计政府会对相关公司在土地付款方式和融资层面实行一定程度的政策松动，这有利于相关公司估值水平的提升，也有利于获得更多可供开发资源。

　　重点关注建设保障房公司

　　 中银国际认为，今年是保障房的井喷之年，未来政策对于保障房和商品房之间截然相反的态度将会在未来维持相当长的一段时间，保障房占比较大、融资渠道通畅、且形成明确盈利模式的地产公司，将有望获得估值溢价。建议配置的主要品种为：福星股份、金隅股份。另外，继续推荐世贸股份、海印股份、浦东金桥等商业地产股和荣盛发展、中南建设、鲁商置业等二三线城市开发商。

　　 招商证券的房地产二季度报告指出，在此背景下地产股低估值仍将保持，地产股投资收益将主要来自于公司业绩的增长。只有等到房价普跌之后，行业政策放松、再融资开闸，房地产股的投资机会才会到来。目前主要推荐北京城建和中国国贸，以及房地产服务类公司。

　　 安信证券则看好龙头企业及业绩增长较为确定的公司：1、行业龙头，在竞争中处于最有利地位：保利地产、金地集团、万科、招商地产；2、定位中小城市住宅开发，在该细分市场极具龙头潜力：荣盛发展；3、在一二三线城市拥有优质土地储备，销售及业绩进入持续释放期：华业地产、泛海建设、世茂股份；4、良好基本面+多重概念股（土地一级开发、保障房安置房建设、优质股权投资等）：南京高科。

　　 国金证券的报告认为，目前地产股处于估值底部，而由于存量货币过剩和并不悲观预期存在，行业发生深度调整可能性不大，目前测算的估值水平仍较为可靠。而保障房建设资金缺口的存在可能引发政府对相关公司的定向政策松动，有利于地产股估值水平的提升。并且目前地产板块的流通市值占A股的流动市值比例已经下降至3.1%，等待投资逻辑比较完美再增仓的可操作性也较差，建议提高地产股配置，等待投资逻辑理顺和估值水平回归。推荐一线龙头中的保利地产、万科A、金地进团、招商地产，以未来受益保障房建设的中天城投、北京城建、首开股份。

　　受益新三板 园区开发概念股后市可期

　　 目前，各地方政府均有积极推进开发区建设，加上新三板的放开，园区开发类上市公司是受调控政策影响最小的房地产子行业，园区开发板块自今年1月17日至3月7日出现19.18%的上涨后，处于震荡整理之中，分析师认为，该板块个股经过充分整理后，将会出现较好表现。

　　逆市跑赢上证指数

　　0.47个百分点

　　 据《证券日报》市场研究中心最新统计，截至4月22日收盘，园区开发板块（申万二级）加权平均市盈率（TTM）为25.46倍，高于沪深整体估值21.55倍的平均水平，板块整体估值适中。本周该板块累计下跌0.84%，跑赢上证指数0.47个百分点，周成交量达4786999手，周成交额达512744.3万元，该板块16只个股的流通股加权平均价为11.23元，较上周加权平均价11.32元缩减0.80%。

　　 主力资金监控显示，园区开发板块本周主力资金合计净流出10655.03万元，尽管如此，仍有6只个股周主力资金呈净流入，占该板块个股家数的37.5%，主力资金净流入额达到4592.43万元，占本周总成交额的0.896%，这些主力资金关注的园区开发股值得留意。

　　 具来来看，张江高科（600895）本周主力资金净流入达2046.75万元，是本周园区开发股中主力资金流入量最高的个股，该股收报11.25元，动态市盈率为24.62，累计上涨0.36%，周成交额53634.73万元，该股已连续6个交易日呈现主力资金净流入状态，但股价增幅较少，有被主力暗中布局的可能。公司利用园区大发展带来的历史机遇和商机，将房地产开发、物业建设和高科技项目有机结合，充分利用股权经营、政府回租、杠杆收购、增资扩股等金融工具和信息资源优势，促进公司的快速发展。同时，公司积极探索土地资产的股权化、证券化，将土地资本和金融资本相结合，将国内和国外资本市场相结合，将房产开发资源和高科技投资资源相结合，使土地资源变为流通性能好、具有市场价值发现功能的高科技项目股权，在取得高收益的同时，也实现了滚动投资的良性循环。

　　 另外，受主力资金关注的园区开发股还有浦东金桥、电子城、外高桥、陆家嘴、鑫茂科技，这些个股本周主力资金累计净流入额分别为：1192.641万元、822.331万元、331.622万元、135.864万元、63.218万。

　　 另外，从个股估值角度看，截至周五，动态市盈率低于30倍的房地产股有9只，其中，有3只个股为B股，分别为：外高B股、金桥B股、陆家B股，对应动态市盈率为：9.72倍、10.43倍、15.88倍；其余的6只个股分别为：电子城（18.11倍）、浦东金桥（18.85倍）、外高桥（24.28倍）、张江高科（24.62倍）、南京高科（25.31倍）、陆家嘴（27.94倍）。

　　新三板概念推动

　　园区类地产股高涨

　　 园区是政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，进行统一管理。

　　 近期由于“新三板”的带动，国内高新园区板块走出强劲行情，新三板的放开虽然各大国家级高科园区都将或多或少受益，国内各大高科园区在经过多年发展后各自在转型道路上的选择呈现出不同的特色。

　　 高新科技园区是由专业人士管理的组织，以将知识转化为财富为目的。目前世界上主要的高科技园区从管理模式上可以分成5类，北美的科技园区由于发展时间较早，发展历程中契合了国家经济的发展需求，注重与重点大学的合作，因而大多走了自然发展和大学管理的道路，如美国的硅谷、斯坦福大学研究园等。而亚洲的高科技园由于起步较晚，大多由政府主导发展，如日本筑波和韩国大德科学城。而欧洲的科技园区则发展中做公司制和基金会管理的尝试，体制上亦自成一派。

　　 组成高科技园区的主体中，政府、企业和大学科研院所是三个主要的参与者，高新企业以转化大学院校的研发成果为产业财富为运作目标，而政府在其中起到园区建设、资金需求以及政策扶持的作用，三者密切结合协调发展才能造就一个成功的高科技园区。从世界上目前分布的高科技园区布局上看，位于或毗邻高校的园区占48%，38%的园区则距离大学5-20公里内，可见高校的人才及研究实力对高科技园区发展的影响十分重要。

　　 业内人士认为，正确而具有增长空间的转型选择必将在长期发展出更为具有活力的新兴业务。及早发现具有潜力的转型园区公司将可以为投资者贡献长期投资收益，这将带来与“新三板”交易性机会相比更为持久的投资价值。

　　各地园区兴起

　　竞争日趋激烈

　　 我国从1985年设立第一个高新技术开发区开始目前已经拥有54个国家级高新技术开发区。高新科技园区对高科技人才和风险资本等稀缺资源具有依赖性，随着各地园区的兴起，园区之间的竞争日趋激烈。传统高科技园区因为土地利用成本的增加，面临着产业“空洞化”的潜在危险。而新建高科技园区不断弱化政策壁垒，提供更为优惠的空间使用成本，但高级研发人才对地点的忠诚度很低，加上园区提供的环境条件短时间内难以满足人才的需要，因此新园区要形成集聚效应难度也较大。

　　 世界高科技术园区1990年后大发展，已形成三大区域分布。世界高技术园区发展至今有五十多年的历程，从20世纪50年代至70年代末，世界高技术园区的发展十分缓慢，设区的主要是经济发达的国家，直到20世纪70年代末，世界上仅有23家高技术园区，其中大部分分布在美国。从20世纪80年代末开始，伴随着世界性新技术革命产业结构的调整，全球进入高新科技园区建设的高峰期。根据国际科学园区协会的统计，目前全球66%的高新科技园区都是在1990年后建成。

　　 目前全世界的高技术园区主要分布在三个地理区：以美国和加拿大为代表的北美高技术区，以美国高技术园为典型，是纯市场经济的产物；以德国、英国、法国为代表的西欧高技术区，以发展本土高技术为特征；以中国大陆、日本、韩国和台湾为代表的东亚高技术区，多为政府规划的产物，且多以美国高技术园区为榜样。

　　找寻园区转型下的

　　投资机会

　　 华泰联合证券认为，从国外的高科技园区发展来看高科技园区的发展具备典型的由“集聚到扩散”的生命周期特征。在后生命周期的转型中发现国内主要的几家代表性高新科技园区各自选择了不同的发展道路。仅就目前几家各自的发展情况而言很难评判孰优孰劣。园区利用原有的积累优势选择适合的转型道路将会是一个长期的探索过程。而在这个过程中，华泰联合证券相对更看好具备区位和规模优势，已较早迈出转型步伐并且转型方向具有长期成长空间的高科技园区，代表标的为张江高科、南京高科以及苏州高新。

　　 渤海证券在报告中主要看好园区开发与服务的受益公司包括张江高科、海泰发展、电子城、东湖高新、苏州高新等；创投业务相关受益公司包括张江高科、鲁信高新等。综合公司业务及估值水平，建议投资者关注张江高科、鲁信高新、电子城等个股的主题投资机会。

　　金地集团(600383)

　　安信证券维持公司六个月目标价9.9元。未来业绩增长基础坚实。维持盈利预测。目前股价对应2011年每股收益的市盈率仅8.5倍。随着限购令短期冲击逐渐消化，当房地产成交量出现明显回升时板块有望出现反弹机会。

　　 中邮证券维持公司“谨慎推荐”的评级。公司2011年、2012年和2013年的净利润分别为33.27亿元，39.23亿元和45.82亿元，对应每股收益分别为0.74元、0.88元和1.02元。

　　 招商证券预测公司2011年、2012年及2013年的每股收益分别为0.74元、0.88元及1.01元。公司2011年的RNAV为7.79元。给予公司2011年13倍市盈率，目标价格9.60元，维持公司股票“强烈推荐-A”评级。

　　北京城建(600266)

　　 中投证券再次维持公司“推荐”评级，给予公司6-12个月21.8元的目标价。预计公司2011-2013年将分别实现营业收入70.1亿元，90.1亿元，108.7亿元，归属于母公司的净利润分别为15.33亿元、22.08亿元、28.4亿元，鉴于公司房地产开发加速，储备资源丰富，长期股权投资亮点纷呈，投资领域有望再获突破，激励机制呼之欲出，参与保障房建设提升融资优势，业绩高增长可期。

　　 中金公司维持公司“审慎推荐”的投资评级。目前公司估值有定吸引力，往前看，公司在北京布局相对稳健，保障房占比高，且有望后续政策支持。

　　张江高科(600895)

　　 东兴证券维持公司“推荐”的投资评级。预测公司2010年至2012年的每股收益分别为0.56元、0.80元和1.19元，相对应的市盈率是16.81、11.73和7.85。公司成长性和盈利性在加强，目标价13元。

　　 天相投顾维持公司“增持”的投资评级。预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.49元、0.61元、0.81元，按公司最近收盘价为10.43元，对应的动态市盈率分别为21倍、17倍、13倍。

　　浦东金桥(600639)

　　 东吴证券给予公司“增持”评级。预计公司2011-2013年每股收益为0.57、0.65、0.84元。

　　 中金公司维持公司A股“推荐”和B股“推荐”投资评级。公司A股股价对应2011、2012年市盈率分别为16.5和18.9倍，对11年净资产值有28%的折让。看好公司作为A股商业地产标的之一，将在中长期受益商业租金稳步上扬。

　　 中银国际维持公司“买入”评级。预计公司2010-13年间营业收入和净利润的复合增长率分别达29.1%和37.0%。按2011年NAV平价，将A股目标价由14.25元下调至11.91元，相当于17.7和11.9倍的2011年和2012年市盈率。