鲁商置业：亦商亦住 游刃有余
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中信建设 陈莹
我们近期对公司进行调研，以了解公司经营现状和发展战略。给予公司“买入”评级的主要理由是：1)看好城市综合体模式的前景，公司在城市综合体建设上优势突出；2)大股东有能力也有意愿帮助公司扩张；3)公司融资能力强；4)现有项目盈利能力强，平均毛利率至少43.24%；5)估值具有安全边际。
城市综合体建设上优势突出：我国城市综合体的发展正处于黄金期，经营好的城市综合体可实现开发商收益最大化，使鸡肋变美味。除低成本获取项目和较强融资能力外，公司在城市综合体建设上的优势主要表现为：与银座商城和银座股份(600858)的合作较好的解决了商业部分的运营；鲁商集团旗下酒店业、旅游及文化休闲产业的良好运营对公司城市综合体的建设和运营提供了帮助；城市花园、别墅、城市综合体和建镇四种模式的有机融合，增强了公司抵抗单一模式风险的能力。
大股东背景和强大融资能力助推公司扩张：鲁商集团实力雄厚，其产业布局和资金能力有利于公司的扩张。房地产业是鲁商集团实现“双千亿”目标的主要依靠产业之一，也是利润的主要贡献者，公司是鲁商集团从事房地产开发经营的主要平台，鲁商集团有能力也有意愿帮助公司扩张。而公司强大的融资能力使公司能轻松突破制约多数房地产公司发展的资金瓶颈。
现有项目盈利能力强：公司现有未结算建筑面积约652.19万平方米，平均毛利率达43.24%。公司从未高价拿地，项目土地成本较低，基本以净地为主，避免了拆迁成本的不确定性，在二、三线城市房价一致预期上涨的背景下，项目盈利能力还有提升空间。盈利预测和投资建议：公司2010年－2012年的每股收益分别为0.59元、0.99元、1.31元。目前股价动态PE8.82倍，相对RNAV(13.4元)折价35%，公司估值较低。给予公司“买入”评级，8元以下具有较高安全边际，6个月目标价为11元。
